Hotline: 0989 422 798

  • Legal for sustainable development
    Điểm tựa pháp lý cho sự phát triển vững bền

    • Theo đó, tại buổi làm việc với đoàn công tác của UBND Bình Thuận ngày 9-3, Đại diện Tập đoàn Novaland kiến nghị xin chuyển đổi một phần dự án Novaworld Phan Thiết từ đất dịch vụ sang đất ở lâu dài cùng nhiều vướng mắc khác. Ông Bùi Xuân Huy – tổng giám đốc Tập đoàn Novaland cho biết dự án Novaworld Phan Thiết được UBND Bình Thuận cấp giấy chứng nhận đầu tư lần đầu từ tháng 7-2008. Tuy nhiên, dự án đã trải qua khoảng 11 năm thực hiện đền bù, giải tỏa mặt bằng nên đã “thu hẹp” vòng đời (vòng đời dự án 50 năm). Vì vậy, chủ đầu tư kiến nghị địa phương xem xét điều chỉnh thời gian hoạt động của dự án tương ứng với thời gian chậm bồi thường, giải phóng mặt bằng để đảm bảo hiệu quả. Trong số các kiến nghị đến địa phương, chủ đầu tư xin được chấp nhận cho lập thủ tục điều chỉnh mục tiêu, quy hoạch dự án theo hướng chuyển một phần diện tích sang đất ở lâu dài.

      1/ Quy định hiện tại có cơ chế chuyển đất thương mại dịch vụ trong dự án nghỉ dưỡng thành đất ở không?

      2/ Nếu có thì quy trình thế nào?

      3/ Nếu không có cơ chế chuyển đất thương mại dịch vụ trong dự án nghỉ dưỡng thành đất ở thì việc giải quyết dựa trên yếu tố nào?

       4/ Những vấn đề phát sinh có thể xảy ra nếu lấy việc giải quyết này làm tiền lệ?

      5/ Việc chuyển đổi này có được xem là thay đổi mục tiêu dự án hay không? Có phải thay đổi chủ trương hay quyết định đầu tư dự án hay không ạ?

      Trả lời

      1/ Quy định hiện tại có cơ chế chuyển đất thương mại dịch vụ trong dự án nghỉ dưỡng thành đất ở không?

                Theo Điểm đ Khoản 2 Điều 10 Luật đất đai năm 2013 đã quy định đất thương mại dịch vụ thuộc nhóm đất phi nông nghiệp.

                Trong đó tại Điểm e Khoản 1 Điều 57 về chuyển mục đích sử dụng đất có quy định như sau: “Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở ”. Như vậy với trường hợp trên,thì đất thương mại dịch vụ trong dự án có thể được phép chuyển sang đất ở lâu dài.

      (Luật sư Dương Lê Ước An phân tích nội dung câu hỏi)

      2/ Nếu có thì quy trình thế nào?

                Trước tiên là về thẩm quyền chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức thì do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thực hiện.

      Bước 1: Xác định việc chuyển mục đích phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất

      Như đã nói ở trên, đất thương mại, dịch vụ là một loại đất thuộc nhóm đất phi nông nghiệp nên trường hợp chuyển mục đich sử dụng đất từ đất thương mại dịch vụ sang đất ở sẽ thuộc trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan có thẩm quyền. Cụ thể được quy định tại điểm e khoản 1 Điều 57 Luật Đất đai năm 2013.

      Việc chuyển mục đích sử dụng đất phải dựa vào hai căn cứ được quy định tại Điều 52 Luật Đất đai năm 2013:

      – Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

      – Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất.

      Như vậy với quy định trên thì để thực hiện việc chuyển mục đích sử dụng đất từ đất thương mại dịch vụ sang đất ở, thì việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất phải phù hợp với quy hoạch tổng thể, phù hợp với kế hoạch sử dụng đất của địa phương. Hơn nữa, việc chuyển đổi từ đất thương mai dịch vụ sang đất ở lâu năm sẽ làm giá trị đất có sự thay đổi, vì vậy cần phải tiến hành đấu giá đất lại. Cho nên để chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất thương mại dịch vụ sang đất ở lâu năm cần đảm bảo hai điều kiện trên.

      Bước 2. Chuẩn bị hồ sơ đăng ký chuyển mục đích

      Hồ sơ cần chuẩn bị để đăng ký chuyển mục đích sử dụng đất (khi đã xác định phù hợp với quy hoạch sử dụng đất) bao gồm:

      – Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất;

      – Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

      – Biên bản xác minh thực địa;

      – Bản sao bản thuyết minh dự án đầu tư đối với dự án không phải trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt, dự án không phải cấp giấy chứng nhận đầu tư; bản sao báo cáo kinh tế – kỹ thuật của tổ chức sử dụng đất đối với trường hợp không phải lập dự án đầu tư xây dựng công trình; văn bản thẩm định nhu cầu sử dụng đất; thẩm định điều kiện cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đã lập khi cấp giấy chứng nhận đầu tư hoặc thẩm định dự án đầu tư hoặc xét duyệt dự án đối với dự án phải trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt, phải cấp giấy chứng nhận đầu tư;

      – Văn bản thẩm định nhu cầu sử dụng đất, thẩm định điều kiện cho phép chuyển mục đích sử dụng đất quy định tại đối với dự án không phải trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt, không phải cấp giấy chứng nhận đầu tư và trường hợp không phải lập dự án đầu tư xây dựng công trình;

      – Trích lục bản đồ địa chính thửa đất hoặc trích đo địa chính thửa đất;

      – Tờ trình kèm theo dự thảo quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất;

      – Tờ khai lệ phí trước bạ nhà, đất;

      – Tờ khai tiền sử dụng đất;

      – Giấy tờ pháp lý của chủ thể sử dụng đất.

      Bước 3. Nộp hồ sơ

      Người có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ trên đến cơ quan có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

      Trong thời hạn 03 ngày làm việc nếu có thiếu văn bản, giấy tờ gì sẽ được thông báo bổ sung.

      Bước 4. Thực hiện nghĩa vụ tài chính

      Sau khi người có quyền sử dụng đất nộp xong hồ sơ chuyển mục đích sử dụng đất trên, người sử dụng đất cần thực hiện các công việc sau:

      – Phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định (theo thông báo nộp tiền).

      – Nhận thông báo số tiền phải nộp, nộp tại cơ quan thuế và giữ chứng từ (biên lai) để xuất trình theo yêu cầu.

      Bước 5. Trả kết quả

      Bộ phận tiếp nhận trả kết quả sau quá trình xử lý, thời gian xử lý hồ sơ cụ thể:

      + Không quá 15 ngày làm việc (không kể thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất)

      + Không quá 25 ngày làm việc đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn.

      3/ Nếu không có cơ chế chuyển đất thương mại dịch vụ trong dự án nghỉ dưỡng thành đất ở thì việc giải quyết dựa trên yếu tố nào?Những vấn đề phát sinh có thể xảy ra nếu lấy việc giải quyết này làm tiền lệ?

                Trên thực tế, có không ít những công ty, doanh nghiệp hay các tập đoàn lớn thường có xu hướng thay đổi mục đích sử dụng đất giữa chừng theo hướng có lợi cho họ. Và trong trường hợp trên thì Tập đoàn Novaland cũng không ngoại lệ. Vấn đề cốt lõi và dễ nhận thấy nhất của việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất thương mại dịch vụ sang đất ở đó là quyền năng và giá trị đất sẽ có sự thay đổi lớn, kéo theo đó là lãi ròng của tập đoàn sẽ cao lên gấp nhiều lần so với dự tính ban đầu. Vì vậy, chắc chắn vấn đề cần đặt ra đó là phải xây dựng loại quy hoạch tổng thể và thực hiện lại việc đấu giá đất.

      Về phía người dân, chỉ nói tới việc đền bù và giải phóng mặt bằng theo kế hoạch ban đầu nhưng cũng đã mất 11 năm, còn nếu ngay từ đầu nếu Tập đoàn Novaland có mục đích biến nó trở thành đất ở trong dự án thì việc đền bù và giải phóng mặt bằng chắc sẽ không thể dừng lại 11 năm và giá trị đền bù cũng sẽ không dừng lại ở mức giá thấp (theo quy định về đền bù đề giải phóng mặt bằng phục vụ mục đích thương mại, dịch vụ) như vậy, thậm trí là liệu người dân có chấp nhân việc thu hồi đất như vậy hay không ?. Và đương nhiên, việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất như trên của Tập đoàn Novaland sẽ vấp phải nhiều tranh chấp, bức xúc từ phía người dân hay dự luận. Bởi họ hoàn toàn có thể nghĩ và cho rằng việc chuyển đổi như vậy của tập đoàn cũng như sự chấp thuận của các cơ quancó thẩm quyền liên quan đang thông đồng với nhau với mục đích cuối cùng là chia trác lợi nhuận, và người bị thiệt thòi cuối cùng thì vẫn là người dân.

      Tựu chung lại thì đó vẫn là câu chuyện xoay quanh về vấn đề lợi nhuận trong đầu tư kinh doanh. Tuy nhiên, nếu việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất như trên được chấp thuận sẽ tạo ra tiền đề vô cùng xấu, nó như một bước đệm hay một phương thức gián tiếp để các công ty tập đoàn, doanh nghiệp dựa đó để tìm kiếm lợi nhuận. Việc làm như vậy không chỉ ảnh hưởng chung đến kế hoạch, quy hoạch, chiến lược xây dựng phát triển kinh tế địa phương mà nó còn được vận hành như một phương thức đổi lốt để đánh lừa, để giảm mức tiền đền bù, thiệt hại đến thấp nhất, gây ảnh hưởng đến quyền lợi vốn có của người dân. Bên cạnh đó, nếu việc chuyển đổi đất như trên được chấp thuận từ phía cơ quan nhà nước thì uy tín cũng như niềm tin của người dân với nhà nước cũng sẽ bị ảnh hưởng không nhỏ, bởi suy cho cùng thì nhà nước cũng chỉ là chủ thể do người dân lập nên, thay họ đưa ra những quyết định để phục vụ cho lợi ích của nhân dân.

      5/ Việc chuyển đổi này có được xem là thay đổi mục tiêu dự án hay không? Có phải thay đổi chủ trương hay quyết định đầu tư dự án hay không ạ?

                Việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất của tập đoàn Novaland từ đất thương mại dịch vụ sang đất nông nghiệp thì đương nhiên mục tiêu của dự án cũng sẽ bị thay đổi, hoặc cũng có thể ngay từ đầu một trong những mục tiêu của họ đã là xây dựng dự án cho đất ở nhưng họ phải đợi đến một thời điểm nhất định thì mới chuyển sang được loại đất này. Xu hướng chung nếu khi chuyển được sang đất ở thì đương nhiên họ sẽ tìm kiếm mục tiêu mới để hiệu suất lợi luận cao nhất có thể bởi đất ở là loại đất trao cho chủ thể quyền năng và giá trị sử dụng lớn nhất, nên đương nhiên nếu Tập đoàn Novaland chuyển được sang loại đất này thì mục tiêu của dự án sẽ thay đổi.

                 Mặt khác thì do việc chuyển đổi như vậy chỉ là một phần trong chủ trương đầu tư vào mục tiêu phát triển thương mại dịch vụ nên chủ trương và quyết định đầu tư của dự án cũng sẽ không bị ảnh hưởng nhiều, nếu có sự thay đổi hay anh hưởng thì cũng chỉ liên quan đến nguồn vốn để đầu tư.

      Trân trọng!

    •           Đất nước đang trên con đường hướng tới mục tiêu Nhà nước pháp quyền xã hội chủ nghĩa, do đó mà pháp luật và đời sống xã hội có mối liên hệ chặt chẽ với nhau. Pháp luật là công cụ quản lý trật tự Nhà nước, là hành lang pháp lý, khuân mẫu cho mọi người trong xã hội làm theo. Nhưng hiện nay luật nước vẫn còn gặp nhiều khó khăn khi tiếp cận, đi sâu vào đời sống của người dân, từ đó dẫn đến sự mẫu thuận giữa Cơ quan Nhà nước và người dân. Qua vụ việc sau đây, tôi Luật sư Dương Lê Ước An xin được đưa quan điểm của mình về vụ việc “Khởi kiện quyết định hành chính về áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả và Quyết định cưỡng chế buộc thực hiện biện pháp khắc phục hậu quả”  và từ đó xin góp chút công sức xây dựng pháp luật, để luật pháp đi vào thực tiễn đời sống người dân hơn. 

      TÓM TẮT SỰ VIỆC 

                Năm 1997 ông Nguyễn Việt Hồng có ký kết với UBND xã Tự Nhiên Hợp đồng giao khoán khu đất lò gạch xã Tự Nhiên, trong đó nêu giao khoán gọn việc quản lý sử dụng khu đất lò gạch cho ông Hồng. Diện tích bàn giao cho tôi là 12.214m², có biên bản xác nhận của UBND xã Tự Nhiên. Trong tổng số diện tích được UBND xã Tự Nhiên bàn giao là 12.214m² thì trước đó, năm 1989 ông Hồng có mua nhà nằm trên diện tích đất lò gạch của ông Nguyễn Trọng Mạch có sự chứng kiến của Ban quản trị hợp tác xã với diện tích khoảng 2000 m2  và có mua nhà và miếu nằm trên 200 m2 của ông Đặng Hữu Long. Đến năm 2003 có mua thêm của vợ, chồng ông Thiềm, bà Thao là 1800 m2 để đủ điều kiện làm trại bò sữa theo đề án xây dựng trại chăn nuôi bò sữa đã được UBND xã Tự Nhiên và phòng nông nghiệp và phát triển nông thôn huyện Thường Tín đồng ý cho ông Hồng nuôi bò sữa từ năm 2003 đến năm 2033. Như vậy, trong tổng số diện tích hiện trạng ông Hồng đang sử dụng là 16.899 m2 thì có 12.214m² mà UBND xã Tự Nhiên giao thầu và hơn 4000 m2 ông Hồng mua của ba hộ gia đình trên. Trên diện tích đất ông Hồng mua với diện tích ông Hồng thầu, ông Hồng đã làm trang trại bò, nuôi cá nuôi gà, trồng cỏ mô hình VAC và xây các nhà cấp 4 để nuôi các con vật, đào ao, tân đất xây dựng chuồng trại để sử dụng. Trong thời gian ông Hồng sử dụng diện tích đất ông Hồng mua và diện tích đất thầu trên không hề có tranh chấp với bất kỳ ai và hàng năm ông Hồng vẫn đóng thuế đầy đủ cho Nhà nước.

                Đến năm 2007 là hết thời gian thầu, ông Hồng đã lên làm việc với UBND xã Tự Nhiên để xin gia hạn thời gian thầu đối với diện tích mà trước đó UBND xã Tự Nhiên đã giao. Tuy nhiên, UBND xã Tự Nhiên không đồng ý vì với lý do không có chủ trương cho thầu tiếp nhưng tại thời điểm đó tại xã Tự Nhiên có 5 hộ thầu thì có 4 hộ được UBND xã Tự Nhiên giao thầu tiếp, còn ông Hồng làm trại bò sữa thì không được giao. Sau đó, họ dùng sức ép về Đảng đối với ông Hồng, buộc ông Hồng phải bán bò và trao trả đất thầu nhưng xã vẫn không xuống để nhận bàn giao mặt bằng đối với diện tích đã giao thầu cho ông Hồng, việc này đã kéo dài hơn 10 năm.

                Cuối năm 2018 ông Hồng bất ngờ nhận được thông báo của Ủy ban xã Tự Nhiên là đã lập biên bản vi phạm hành chính nhưng không có mặt ông. Họ lập khống biên bản vi phạm hành chính và trong biên bản đó có thể hiện nội dung ông Hồng không ký vào văn bản. Sau đó, ông Hồng có lên UBND xã xin ngay xem biên bản vi phạm hành chính số 01/BB-VPHC (tôi mới biết văn bản này sau khi có Quyết định cưỡng chế) do UBND xã Tự Nhiên xác lập hồi 15 giờ ngày 22/11/2018 là với nội dung gì thì Ủy ban nhân dân xã Tự Nhiên không cung cấp và nói với ông Hồng “Đây là bí mật nội bộ” nên không cung cấp được. 

                Trong thời gian đó ông Hồng được biết Ủy ban nhân dân xã Tự Nhiên gửi tờ trình số 50/TTr-UBND ngày 26/11/2018, tiếp đó tờ trình số 32/TTr-TNMT ngày 15/11/2018 của Phòng Tài nguyên môi trường huyện Thường Tín – TP. Hà Nội gửi lên Chủ tịch UBND huyện Thường Tín đề nghị phá dỡ các công trình của ông Hồng xây dựng từ rất lâu trước đó.

                Sau đó ông Kiều Xuân Huy là Chủ tịch UBND huyện Thường Tín ký Quyết định áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả số 4535/QĐ-KPHQ ngày 30/11/2018 và Quyết định cưỡng chế buộc thực hiện biện pháp khắc phục hậu quả  số 410/QĐ-CCKPHQ ngày 17/01/2019.

                 Ngày 27/11/2019, UBND huyện huy động một lực lượng người đến phá dỡ toàn bộ các công trình của gia đình ông Hồng.

                 Trong quá trình xảy ra sự việc ông Hồng đã nhiều lần gửi văn bản đến các cơ quan có thẩm quyền nhưng không được giải quyết thỏa đáng, UBND xã Tự Nhiên và ông Hồng cũng nhiều lần làm việc nhưng hai bên không đi đến được thống nhất để giải quyết vụ việc. Trước thời điểm cưỡng chế thì ông Hồng đã trao đổi với UBND xã và huyện về việc nếu cưỡng chế thì phải bồi thường về tài sản, công sức ông Hồng đã tôn tạo hơn 30 năm mà ông Hồng đã đổ 2 vạn khối cát và đất. Riêng diện tích mà ông Hồng đã mua của 3 hộ gia đình thì ông Hồng có toàn quyền quản lý và sử dụng, nếu không cũng phải quy đổi ra tiền cho ông Hồng vì tất cả đó là mồ hôi, xương máu mà ông Hồng đã gầy dựng để được như ngày hôm nay. Tại thời điểm cưỡng chế do quá căm phấn và bức xúc tuột độ vì toàn bộ tài sản của gia đình không được bồi thường ông Hồng định mấy lần mua bom mìn và xăng dầu và quan tài để tự tử nhưng những người con của ông Hồng đã khuyên can để không xảy ra hậu quả đáng tiếc.

      LUẬT SƯ PHÂN TÍCH VỀ MẶT PHÁP LÝ

       

            Kính thưa các bạn độc giả!

            Tôi là Luật sư Dương Lê Ước An, Đoàn luật sư thành phố Hà Nội. Trên cơ sở nghiên cứu hồ sơ vụ án, tôi xin được trình bày quan điểm bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của ông Nguyễn Việt Hồng như sau:

             Trước hết tôi xin khẳng định hai quyết định: Quyết định số 4535/QĐ-KPHQ ngày 30/11/2018 quyết định áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả và Quyết định số 410/QĐ-CCKPHQ ngày 17/01/2019 về việc cưỡng chế buộc thực hiện biện pháp khắc phục hậu quả của Chủ tịch UBND huyện Thường Tín là trái quy định pháp luật. Cụ thể:

               Thứ nhất: Về mặt hình thức, trình tự thủ tục ra quyết định Áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả và Quyết định cưỡng chế buộc thực hiện biện pháp khắc phục hậu quả.

               Trên cơ sở hồ sơ có được và thông qua xét hỏi tại phiên tòa ngày hôm nay, tôi xin khẳng định lại một lần nữa Chủ tịch UBND huyện Thường Tín đã không tuân thủ trình tự thủ tục áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả và cưỡng chế buộc thực hiện biện pháp khắc phục hậu quả. Bởi lẽ các lý do sau:

      1. Về Quyết định Áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả.

           Ông chủ tịch UBND huyện Thường tín căn cứ vào biên bản vi phạm hành chính số 01/BB-VPHC do UBND xã Tự Nhiên tổ chức lập hồi 15 giờ 00 phút, ngày 22/11/2018 , để ra quyết định áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả đối với ông Nguyễn Việt Hồng là thiếu căn cứ. Bởi lẽ.

             Một là, Biên bản vi phạm hành chính lập không hợp pháp.

             Căn cứ biên bản vi phạm hành chính số 01/BB-VPHC do UBND xã Tự Nhiên lập ngày 22/11/2018. Đối chiếu khoản 2 Điều 58 Luật xử lý vi phạm hành chính 2012 quy định về nội dung biên bản vi phạm hành chính như sau:

            “ 2. Biên bản vi phạm hành chính phải ghi rõ ngày, tháng, năm, địa điểm lập biên bản; họ, tên, chức vụ người lập biên bản; họ, tên, địa chỉ, nghề nghiệp của người vi phạm hoặc tên, địa chỉ của tổ chức vi phạm; giờ, ngày, tháng, năm, địa điểm xảy ra vi phạm; hành vi vi phạm; biện pháp ngăn chặn vi phạm hành chính và bảo đảm việc xử lý; tình trạng tang vật, phương tiện bị tạm giữ; lời khai của người vi phạm hoặc đại diện tổ chức vi phạm; nếu có người chứng kiến, người bị thiệt hại hoặc đại diện tổ chức bị thiệt hại thì phải ghi rõ họ, tên, địa chỉ, lời khai của họ; quyền và thời hạn giải trình về vi phạm hành chính của người vi phạm hoặc đại diện của tổ chức vi phạm; cơ quan tiếp nhận giải trình.

             Trường hợp người vi phạm, đại diện tổ chức vi phạm không có mặt tại nơi vi phạm hoặc cố tình trốn tránh hoặc vì lý do khách quan mà không ký vào biên bản thì biên bản phải có chữ ký của đại diện chính quyền cơ sở nơi xảy ra vi phạm hoặc của hai người chứng kiến.”

           Thì, Biên bản vi phạm hành chính số 01/BB-VPHC do UBND xã Tự nhiên lập ngày 22/11/2018 bị thiếu nội dung sau:

      • Biện pháp ngăn chặn và bảo đảm việc xử lý vi phạm hành chính: Không có
      • Tình trạng tang vật: Các tài sản trên đất: không có
      • Biện pháp ngăn chặn vi phạm hành chính: không có;
      • Quyền và thời hạn giải trình về vi phạm hành chính của người vi phạm: Không có.

            Nguyên nhân Biên bản vi phạm hành chính số 01/BB-VPHC do UBND xã Tự Nhiên lập ngày 22/11/2018 thiếu các nội dung nêu trên. Dẫn đến trình tự, thủ tục ban hành quyết định xử lý vi phạm hành chính có sai sót nên các quyết định (Quyết định số 4535/QĐ-KPHQ ngày 30/11/2018 quyết định áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả và Quyết định số 410/QĐ-CCKPHQ ngày 17/01/2019 về việc cưỡng chế buộc thực hiện biện pháp khắc phục hậu quả của Chủ tịch UBND huyện Thường Tín là trái quy định pháp luật) là bất hợp pháp, thiếu căn cứ ban hành.

            Mặt khác, không có việc lập Biên bản vi phạm hành chính trên thực tế.

            Biên bản vi phạm hành chính do Uỷ Ban nhân dân xã Tự nhiên lập ngày 22/11/2018 không có sự có mặt của bất kỳ ai trong gia đình Ông Hồng. Lý do không có chữ ký của cá nhân vi phạm – Ông Nguyễn Viết Hồng trong biên bản được đưa ra là do cá nhân vi phạm không ký biên bản.

            Tuy nhiên, Sau khi biết đến sự tồn tại của Biên bản vi phạm hành chính, ông Nguyễn Việt Hồng có lên UBND xã Tự Nhiên xin xem ngay biên bản với nội dung là gì thì Uỷ ban nhân dân xã Tự Nhiên không cung cấp được và trả lời ông Hồng Đây là bí mật nội bộ” nên không cung cấp được. Trong khi đó, Khoản 3 Điều 58 Luật xử lý vi phạm hành chính 2012 quy định rõ: “Biên bản vi phạm hành chính lập xong phải giao cho cá nhân, tổ chức vi phạm hành chính 01 bản..”

            Vậy giả sử, nếu như có biên bản vi phạm hành chính thì tại sao? UBND không cung cấp cho Ông Hồng mà còn phải chối quanh co “Đây là bí mật nội bộ” . Không những vậy, Tại Biên bản Đối thoại ngày 20/08/2020 chính Ông Nguyễn Xuân Phiến – chủ tịch UBND xã Tự Nhiên cũng không đưa ra được câu trả lời về Qúa trình lập Biên bản vi phạm hành chính, và biên bản vi phạm hành chính này đã được giao cho ông Nguyễn Viết Hồng hay chưa?, Nếu đã giao thì giao vào thời gian nào, bằng hình thức nào?.

                Tất cả đặt ra một dấu hỏi lớn đối với sự xuất hiện của Biên bản vi phạm hành chính, khi không có một văn bản nào đủ sức thuyết phục thể hiện Biên bản này đã có trước khi Chủ tịch UBND huyện Thường Tín ra Quyết định Áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả theo đúng trình tự pháp luật quy định.

              Hai là, Chủ tịch UBND huyện Thường Tín đã không tuân thủ trình tự thủ tục theo quy định của pháp luật trước khi ra quyết định áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả .

              Khoản 5 Điều 1 Quyết định Áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả số 4535/QĐ-KPHQ của UBND huyện thường Tín nêu rõ Biện pháp khắc phục hậu quả gồm:

      • Buộc khôi phục lại tình trạng của đất trước khi vi phạm;
      • Buộc trả lại đất đã lấn chiếm.

              Theo quy định tại Điều 66 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định về trình tự thủ tục, thu hồi đất do vi phạm pháp luật như sau:

              “ 1. Trường hợp vi phạm pháp luật mà phải thu hồi đất, khi hết thời hiệu xử phạt vi phạm hành chính theo quy định của pháp luật về xử lý vi phạm hành chính thì người có thẩm quyền xử phạt có trách nhiệm lập biên bản về vi phạm hành chính để làm căn cứ quyết định thu hồi đất.

                2. Cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm thẩm tra, xác minh thực địa khi cần thiết, trình Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định thu hồi đất.

                3. Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền có trách nhiệm sau:

                a) Thông báo việc thu hồi đất cho người sử dụng đất và đăng trên trang thông tin điện tử của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, cấp huyện;

                b) Chỉ đạo xử lý phần giá trị còn lại của giá trị đã đầu tư vào đất hoặc tài sản gắn liền với đất (nếu có) theo quy định của pháp luật;

                c) Tổ chức cưỡng chế thực hiện quyết định thu hồi đất theo quy định tại Khoản 3 Điều 65 của Nghị định này;”

             Như vậy, theo quy định trên, trước khi ra quyết định áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả thu hồi đất, thì Người có thẩm quyền xử phạt phải có trách nhiệm lập Biên bản về vi phạm hành chính để làm căn cứ thu hồi. Phải Kiểm tra xác minh thực địa, ra thông báo thu hồi đất cho người sử dụng đất, ra quyết định thu hồi. Phải xử lý phần còn lại của giá trị đã đầu tư vào đất hoặc tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật.

            Tuy nhiên, UBND xã Tự Nhiên và UBND Huyện Thường Tín đã không có bất kỳ hành động nào trước khi ra quyết định áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả đối với ông Nguyễn Việt Hồng.

              Ngoài ra, tại biên bản làm việc ngày 18/11/2019 bộ phận một cửa UBND xã Tự Nhiên trả lời phiếu đề nghị yêu câu cung cấp thông tin của bà Từ Thị Khiếu (vợ ông Nguyễn Viết Hồng) nêu rõ:

            “ Biên bản kiểm tra hiện trạng sử dụng đất ngày 01/01/2018  UBND xã không tiến hành kiểm tra tại đội 5 do vậy không có biên bản để cung cấp; Đối với biên bản làm việc ngày 01/01/2018 UBND xã cũng không làm việc với ông Hồng lên cũng không có biên bản để cung cấp”.

            Từ những căn cứ trên khẳng định rằng, chủ tịch UBND huyện thường tín đã không có bất kỳ một căn cứ nào để ra quyết định áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả đối với ông Nguyễn Viết Hồng, việc ra quyết định  áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả đã vi phạm nghiêm trọng quy định pháp luật.

      1. Về Quyết định Cưỡng chế buộc thực hiện biện pháp khắc phục hậu quả

           Khoản 3 Điều 65 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định về nguyên tắc cưỡng chế như sau:

           “3. Tổ chức cưỡng chế thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, có nguy cơ đe dọa tính mạng con người:

            a) Việc cưỡng chế phải tuân thủ các nguyên tắc thực hiện cưỡng chế quy định tại Khoản 1 Điều 70 của Luật Đất đai;

            b) Sau khi có quyết định thu hồi đất, cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm phối hợp với Ủy ban nhân dân cấp xã và Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã vận động, thuyết phục để người có đất thu hồi bàn giao đất;

            c) Sau khi vận động, thuyết phục mà người có đất thu hồi không thực hiện quyết định thu hồi đất thì cơ quan tài nguyên và môi trường trình Ủy ban nhân dân cấp đã ban hành quyết định thu hồi đất ban hành quyết định cưỡng chế thực hiện quyết định thuhồi đất;

            d) Tổ chức được giao thực hiện cưỡng chế có trách nhiệm xây dựng kế hoạch cưỡng chế trình Ủy ban nhân dân cấp đã ban     hành quyết định cưỡng chế phê duyệt;

           đ) Tổ chức được giao thực hiện cưỡng chế có trách nhiệm vận động, thuyết phục người bị cưỡng chế tự nguyện thực hiện việc bàn giao đất;

           e) Ủy ban nhân dân cấp đã ban hành quyết định cưỡng chế có trách nhiệm tổ chức lực lượng thực hiện cưỡng chế thi hành quyết định cưỡng chế đối với trường hợp đã được vận động, thuyết phục theo quy định tại Điểm đ Khoản này mà cá nhân, tổ chức bị cưỡng chế không chấp nhận thi hành quyết định cưỡng chế.

              Căn cứ theo quy định trên, trước khi ra quyết định cưỡng chế buộc thực hiện biện pháp khắc phục hậu quả, cơ quan có thẩm quyền phải ra quyết định thu hồi đất, cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm phối hợp với Ủy ban nhân dân cấp xã và Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã vận động, thuyết phục để người có đất thu hồi bàn giao đất; quyết định phê duyệt việc Cưỡng chế.

             Ngoài ra, quy trình bàn giao Quyết định cưỡng chế cho ông Hồng hoàn toàn sai quy trình quy định tại khoản 2 Điều 5 Nghị định 166/2013/NĐ-CP quy định về cưỡng chế thi hành quyết định xử phạt vi phạm hành chính:

             “2. Quyết định cưỡng chế được giao trực tiếp hoặc gửi qua bưu điện bằng hình thức bảo đảm và thông báo cho cá nhân, tổ chức bị cưỡng chế biết.

              Đối với trường hợp quyết định được giao trực tiếp mà cá nhân, tổ chức bị cưỡng chế cố tình không nhận thì người có thẩm quyền lập biên bản về việc không nhận quyết định có xác nhận của chính quyền địa phương và được coi là quyết định đã được giao.

              Đối với trường hợp gửi qua bưu điện bằng hình thức bảo đảm, nếu sau thời hạn 10 ngày, kể từ ngày quyết định cưỡng chế đã được gửi qua đường bưu điện đến lần thứ ba mà bị trả lại do cá nhân, tổ chức bị cưỡng chế cố tình không nhận; quyết định cưỡng chế đã được niêm yết tại nơi cư trú của cá nhân, trụ sở của tổ chức bị cưỡng chế hoặc có căn cứ cho rằng người bị cưỡng chế trốn tránh     không nhận quyết định cưỡng chế thì được coi là quyết định đã được giao.”

             Tuy nhiên, UBND không hề giao quyết định cưỡng chế cho ông Nguyễn Việt Hồng, Trong biên bản đối thoại ngày 20 tháng 08 năm 2020 Uỷ ban nhân dân huyện Thường tín cũng đã không đưa ra được chứng cứ chứng minh việc UBND đã bàn giao Quyết định cưỡng chế.

             Vậy khi chưa có quyết định thu hồi đất, không có Biên bản vi phạm hành chính, không có quyết định phê duyệt cưỡng chế…Chủ tịch UBND huyện Thường Tín căn cứ vào đâu để ra quyết định cưỡng chế buộc thực hiện biện pháp khắc phục hậu quả.  

              Thứ hai, Về mặt nội dung, căn cứ ra quyết định Áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả, Quyết định cưỡng chế buộc thực hiện biện pháp khắc phục hậu quả.  

              Chủ tịch UBND huyện Thường Tín căn cứ vào khoản 1 Điều 10 Nghị định số 102/2014/NĐ-CP ngày 10/11/2014 của Chính phủ về Xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai “ Điều 10. Lấn, chiếm đất. 1. Phạt tiền từ 1.000.000 đồng đến 3.000.000 đồng đối với hành vi lấn, chiếm đất nông nghiệp không phải là đất trồng lúa, đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất.” Để ra quyết định áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả là không có cơ sở bởi lẽ:

            Một là, không có hành vi lấn đất, chiếm đất.

            Điều 3 Nghị định Số: 102/2014/NĐ-CP về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai quy định về hành vi lấn đất, chiếm đất như sau:

          “1. Lấn đất là việc người đang sử dụng đất tự chuyển dịch mốc giới hoặc ranh giới thửa đất để mở rộng diện tích đất.

      1. Chiếm đất là việc sử dụng đất mà không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép hoặc việc sử dụng đất do được Nhà nước giao, cho thuê nhưng hết thời hạn giao, cho thuê đất không được Nhà nước gia hạn sử dụng mà không trả lại đất hoặc sử dụng đất khi chưa thực hiện thủ tục giao đất, cho thuê đất theo quy định của pháp luật về đất đai.”

            Theo đó, hành vi được coi là lấn đất phải có dấu hiệu dịch chuyển, thay đổi ranh giới, mốc giới của thửa đất trên thực tế so với diện tích ban đầu gia đình được nhận chuyển nhượng, được giao khoán với mục đích để mở rộng diện tích thực tế. Hành vi chiếm đất  là hành vi sử dụng đất mà không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép hoặc giao quyền sử dụng.

            Tuy nhiên, đối với toàn bộ diện tích 16.244 m2 tại thửa đất số 123, tờ bản đồ số 11, Đội 5, xã Tự Nhiên bị cưỡng chế thu hồi. trong đó 12.214m đất được UBND xã Tự Nhiên Giao khoán theo hợp đồng giao khoán ngày 19/12/1996.  Số diện tích còn lại hơn 4000 m2 là do ông Nguyễn Việt Hồng Mua lại của các hộ dân khác.

             Cụ thể, đối với diện tích 12.214 m2.

             Năm 1996 để phát triển kinh tế của xã Tự Nhiên, ngày 19/12/1996, lãnh đạo UBND xã đã họp và đưa ra Quy chế về việc đấu thầu khu đất lò gạch để tạo nguồn thu cho địa phương. Sau khi đấu thầu ngày 28/1/1997 ông Nguyễn Việt Hồng được UBND xã Tự Nhiên, đồng ý ký kết hợp đồng giao khoán khu đất lò gạch xã Tự Nhiên. Ủy ban nhân dân xã lập Biên bản bàn giao địa bàn khu lò gạch cuối làng thuộc quỹ đất công vào ngày 01/02/1997, nội dung của biên bản bàn giao ghi rõ: “Tổng diện tích theo bản đồ hiện trạng sử dụng đất là 12.214m2 Các phần tiếp giáp như sau:

      • Phía Bắc khu đấtcó biên giới sát với đất thổ cư của ông Thiện đội 5
      • Phía Đông giáp Sông Hồng
      • Phía Tây là đường Bối chống lụt
      • Phía Nam là mương thoát nước của xã”

            Đối với diện tích hơn 4000 m2.

           Về nguồn gốc hơn 4000 m2 chênh lệch thực tế  thuộc quyền sở hữu hợp pháp của Ông Nguyễn Việt Hồng, và căn cứ theo quy định của pháp luật, số diện tích này đủ điều kiện để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sử dụng nhà ở.

           + Nguồn gốc 1800m2

           Theo biên nhận của bà Nguyễn Thị Thao cùng chồng là Nguyễn Văn Thiềm, diện tích đất 1800m2 được ông bà sử dụng từ thời kỳ bao cấp trước năm 1985, sử dụng ổn định và không có tranh chấp gì. Mãi đến năm 2003 vợ chồng ông Thiềm nhượng lại cho ông Nguyễn Việt Hồng khoảng 1800m2, sau đó ông Hồng đã mua cát lấp và san bằng. Bởi trước đây tôi mua đất không có hợp đồng mà chỉ nói miệng, vậy nên Biên nhận này là bằng chứng cho việc ông bà Thao, Thiêm đã bán diện tích này cho tôi từ 30 năm trước. (có biên nhận kèm theo)

            + Nguồn gốc 2200m2

            Trong tổng diện tích bàn giao 12.214m2 UBND xã Tự Nhiên bàn giao cho tôi thì trước đó, năm 1989 tôi có mua nhà nằm trên diện tích đất lò gạch của ông Nguyễn Trọng Mạch có sự chứng kiến của Ban quản trị hợp tác xã (Hiện nay dấu móng nhà, móng cổng đang còn) với diện tích khoảng 2000m2 và có mua nhà nằm trên 200m2 của ông Đặng Hữu Long.

             Theo quy định tại điểm b.3 – b – 2.2 mục 2, phần II, Nghị quyết số 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10/08/2004 của Hội đồng thẩm phán TAND tối cao hướng dẫn áp dụng pháp luật trong việc giải quyết các vụ án dân sự, hôn nhân gia đình, cụ thể:

            “2.2. Việc giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được xác lập từ ngày 01/7/1980 (ngày Chính phủ ban hành Quyết định số 201/CP) đến trước ngày 15/10/1993.

             Pháp luật thời kỳ này nghiêm cấm việc mua, bán phát canh thu tô chuyển nhượng đất đai dưới mọi hình thức; do đó, khi có tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, Toà án giải quyết như sau:

      1. b) Nếu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được thực hiện thì Toà án công nhận hợp đồng trong các trường hợp sau đây:

           b.3. Bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã xây nhà ở, công trình kiến trúc, trồng cây lâu năm, đầu tư sản xuất, kinh doanh không vi phạm qui định về quy hoạch và bên chuyển nhượng cũng không phản đối khi bên nhận chuyển quyền sử dụng đất xây nhà ở, công trình kiến trúc, trồng cây lâu năm, đầu tư sản xuất, kinh doanh trên đất đó.”

              Ngoài ra,  Khoản 5 Điều 22 Nghị định 43/2014/NĐ-CP  và Khoản 18 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP sửa đổi bổ sung Nghị định 43/2014 quy định cho tiến hành chi tiết ban hành luật đất đai 2013 quy định

            Người đang sử dụng đất ổn định trong các trường hợp quy định tại Điểm c Khoản 2 c) Trường hợp lấn, chiếm đất và nay đang sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp hoặc làm nhà ở và không thuộc quy hoạch bảo vệ và phát triển rừng đặc dụng, rừng phòng hộ, xây dựng công trình hạ tầng công cộng thì người đang sử dụng đất được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. mà không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định như sau:

             a) Trường hợp thửa đất có nhà ở thì diện tích đất ở được công nhận theo quy định tại Điểm a Khoản 2 Điều 20 của Nghị định này;

            b) Trường hợp thửa đất có công trình xây dựng không phải là nhà ở thì được công nhận theo quy định tại Điểm b Khoản 1 và Điểm b Khoản 2 Điều 20 của Nghị định này;

            c) Đối với phần diện tích đất đang sử dụng được xác định là đất nông nghiệp thì được công nhận quyền sử dụng đất theo chế độ như quy định đối với trường hợp tại Khoản 5 Điều 20 của Nghị định này;..

             Như vậy, căn cứ theo quy định trên, mặc dù việc chuyển nhượng đất giữa những người trên với ông Nguyễn Việt Hồng không phù hợp với quy định của Luật đất đai do không lập thành văn bản, không công chứng hay chứng thực theo quy định pháp luật. Tuy nhiên ông Hồng đã xây các nhà cấp 4, xây dựng chuồng trại để sử dụng ổn định. Bà Thao và ông Thiềm, ông Mạch, ông Long không phản đối khi ông Hồng thực hiện việc xây nhà, đầu tư sản xuất, kinh doanh. Đồng thời, đã đóng thuế đầy đủ cho nhà nước trong suốt thời gian sử dụng đất và không có tranh chấp gì. Vì vậy, việc chuyển nhượng trên thỏa mãn trường hợp được nhà nước công nhận, đồng nghĩa với việc hơn 4000 m2 đất chênh lệch nêu trên thuộc quyền sử dụng đất hợp pháp của ông Nguyễn Việt Hồng.

             Ngoài ra, trong quá trình sử dụng đất giao khoán, ông Nguyễn Việt Hồng luôn tuân thủ đúng quy định của pháp luật, thực hiện nghĩa vụ nộp thuế sử dụng đất đầy đủ ( thể hiện qua các biên lai thu tiền (cụ thể đã nộp năm 1997 10.000.000 đ; năm 2000 và 2001 mỗi năm nộp 3.000 .000 đ; các năm 2002 đến 2006 mỗi năm nộp 6.000.000 đ). Trong quá trình sử dụng cũng không có tranh chấp với bất kỳ ai.

             Khi hết hạn giao thầu, ông Nguyễn Việt Hồng đã chủ động lên UBND xã Tự Nhiên để gia hạn Tuy nhiên, UBND xã Tự Nhiên không xuống để nhận bàn giao đối với diện tích đất đã giao khoán cũng như không lập biên bản về việc không cho thuê, không có ý kiến về việc thu hồi diện tích đất giao khoán này. Tại biên bản làm việc ngày 9/11/2018 Ông Nguyễn Việt Hồng luôn thiện chí trả lại đất, Tuy nhiên UBND xã đã không thống nhất được phương án.

             Vậy căn cứ vào đâu để UBND huyện Thường Tín cho rằng ông Nguyễn Việt Hồng đã có hành vi lấn chiếm đất.

            Hai là, Khoản 1 Điều 64 Luật đất đai 2013 quy định các trường thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai như sau.

           Điều 64. Thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai

          “ 1. Các trường hợp thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai bao gồm:

            a) Sử dụng đất không đúng mục đích đã được Nhà nước giao, cho thuê, công nhận quyền sử dụng đất và đã bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi sử dụng đất không đúng mục đích mà tiếp tục vi phạm;

            b) Người sử dụng đất cố ý hủy hoại đất;

            c) Đất được giao, cho thuê không đúng đối tượng hoặc không đúng thẩm quyền;

            d) Đất không được chuyển nhượng, tặng cho theo quy định của Luật này mà nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho;

            đ) Đất được Nhà nước giao để quản lý mà để bị lấn, chiếm;

            e) Đất không được chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này mà người sử dụng đất do thiếu trách nhiệm để bị lấn, chiếm;

           g) Người sử dụng đất không thực hiện nghĩa vụ đối với Nhà nước và đã bị xử phạt vi phạm hành chính mà không chấp hành;

           h) Đất trồng cây hàng năm không được sử dụng trong thời hạn 12 tháng liên tục; đất trồng cây lâu năm không được sử dụng trong thời hạn 18 tháng liên tục; đất trồng rừng không được sử dụng trong thời hạn 24 tháng liên tục;

           i) Đất được Nhà nước giao, cho thuê để thực hiện dự án đầu tư mà không được sử dụng trong thời hạn 12 tháng liên tục hoặc  tiến  độ sử dụng đất chậm 24 tháng so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư kể từ khi nhận bàn giao đất trên thực địa phải đưa đất vào sử dụng; trường hợp không đưa đất vào sử dụng thì chủ đầu tư được gia hạn sử dụng 24 tháng và phải nộp cho Nhà nước khoản tiền tương ứng với mức tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với thời gian chậm tiến độ thực hiện dự án trong thời gian này; hết thời hạn được gia hạn mà chủ đầu tư vẫn chưa đưa đất vào sử dụng thì Nhà nước thu hồi đất mà không bồi thường về đất và tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp do bất khả kháng.

             Vậy căn cứ vào điều khoản nào để Ông Chủ Tịch UBND huyện Thường Tín ra quyết định cưỡng chế, thu hồi đất đối với ông Nguyễn Việt Hồng.

             Giả thiết đặt ra nếu như ông Nguyễn Việt Hồng có vi phạm hành chính và bị Nhà Nước Thu hồi đất thì phần diện tích hơn 4000 m2 trên thuộc quyền sử dụng hợp pháp của ông Nguyễn Việt Hồng. Nhà nước chỉ thu hồi khi có dự án được chấp thuận, có quyết định thu hồi, phương án hỗ trợ giải phóng mặt bằng….theo đúng trình tự thủ tục pháp Luật đất đai. UBND huyện Thường Tín cưỡng chế phá bỏ toàn bộ hơn 4000m2 trên của Ông Nguyễn Việt Hồng là vi phạm nghiêm trọng quy định của pháp Luật.

             Ba là, Về công sức trông nom, tôn tạo, duy trì bảo vệ đất.

             Năm 2008 khi hết thời hạn giao khoán đất lò gạch, ông Nguyễn Việt Hồng đã lên làm việc với UBND xã Tự Nhiên để xin gia hạn hợp đồng giao khoán năm 1997. Tuy nhiên không được UBND xã Tự Nhiên ký giao khoán tiếp. UBND xã Tự Nhiên không xuống để nhận bàn giao đối với diện tích đất đã giao khoán cũng như không lập biên bản về việc không cho thuê, không có ý kiến về việc thu hồi diện tích đất giao khoán này và gia đình ông Nguyễn Việt Hồng vẫn tiếp tục sử dụng diện tích đất giao khoán mà không có tranh chấp với ai. Cùng thời điểm đó tại xã có 5 hộ thầu khoán thì 04 hộ được UBND xã Tự Nhiên giao thầu tiếp còn hộ gia đình ông Hồng do đang chăn nuôi bò sữa không được giao thầu tiếp.  Vậy lý do gì trong 5 hộ thầu khoán thì 4 hộ được giao thầu tiếp còn một hộ thì không?. và tại sao trong một khoản thời gian dài từ năm 2008 – 2018 UBND xã tự Nhiên không hề có bất kỳ một văn bản nào về việc thu hồi diện tích giao thầu trên.

              Trong hơn 10 năm kể từ khi hết thời hạn giao thầu ông Nguyễn Việt Hồng đã bỏ ra rất nhiều công sức và tiền bạc để quản lý và tôn tạo thửa đất, đổ 02 vạn khối đất và cát để có được Công trình, mặt bằng như ngày hôm nay.

               Căn cứ điểm b khoản 3 Điều 66 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định về trình tự thủ tục, thu hồi đất do vi phạm pháp luật

              ” 3. Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền có trách nhiệm sau:

                b) Chỉ đạo xử lý phần giá trị còn lại của giá trị đã đầu tư vào đất hoặc tài sản gắn liền với đất (nếu có) theo quy định của pháp luật;”

                 Như vậy, theo quy định trên ông Nguyễn Việt Hồng có quyền đòi bồi thường phần giá trị đã đầu tư và đất và tài sản gắn liền với đất.

                 Ngoài ra, khoản 1 Điều 18 a Nghị định số 47/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ – được bổ sung tại khoản 2 Điều 4 Nghị định số 01/2017/NĐ-CP quy định về Xử lý tiên sử dụng đất, chi phí đầu tư vào đất còn lại, tài sản gắn liền với đất khi Nhà nước thu hồi đất như sau:

              “ 1. Khi Nhà nước thu hồi đất đối với trường hợp quy định tại điểm c và điểm g khoản 1 Điều 64, điểm c khoản 1 Điều 65 của Luật đất đai thì chủ sở hữu tài sản được trả lại giá trị còn lại của tài sản gắn liền với đất đã tạo lập hợp pháp theo quy định của pháp luật mà không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước theo nguyên tắc sau đây

               a) Việc hoàn trả giá trị còn lại của tài sản gắn liền với đất được thực hiện khi Nhà nước giao, cho thuê đất đã thu hồi cho người khác sử dụng;

               b) Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất có trách nhiệm hoàn trả giá trị còn lại của tài sản gắn liền với đất cho người có đất thu hồi;

               c) Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xem xét từng trường hợp cụ thể để quyết định việc trả lại giá trị còn lại của tài sản gắn liền với đất đối với các trường hợp thu hồi đất quy định tại khoản này;

               d) Bộ Tài chính quy định cụ thể khoản này.”

               Và qua bản điều tra Bản thân ông Hồng là một người lính bộ đội cụ hồ đã một thời hi sinh ở chiến trường bom đạn, hi sinh vì tổ quốc, sống một cuộc đời trong sạch, luôn sống và làm việc theo hiến pháp và pháp luật..Là một giáo viên, là một hiệu trưởng 54 tuổi Đảng, cả cuộc đời cống hiến, đem lại nguồn viêc và thu nhập cho những người làm công tại diện tích đất bị cưỡng chế. Thế nhưng, Toàn bộ Công trình, đất đai tại  khu Lò Gạch, đội 5 xã Tự Nhiên là gia sản cả đời, là tâm huyết là mồ hôi nước mắt và máu của cả gia đình ông Nguyễn Việt Hồng bị phá hủy, cưỡng chế một cách trái pháp luật.

               Từ những phân tích trên có thể khẳng định, Chủ tịch UBND huyện Thường Tín không có căn cứ, cơ sở pháp lý để ra quyết định Áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả, quyết định cưỡng chế buộc thực hiện biện pháp khắc phục hậu quả. Chủ tịch UBND huyện Thường Tín đã không căn cứ vào tình hình thực tế, không xác minh lịch sử sử dụng đất. Đã vội vàng phá dỡ toàn bộ tài sản thuộc quyền sở hữu hợp pháp, xâm phạm một cách thô bạo tới quyền và lợi ích hợp pháp của ông Nguyễn Việt Hồng.

                Đề nghị HĐXX áp dụng khoản 2 Điều 58 Luật xử lý vi phạm hành chính 2012, khoản 2 Điều 5 Nghị định 166/2013/NĐ-CP, khoản 5 Điều 22 Nghị định 43/2014/NĐ-CP  và khoản 18 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP sửa đổi bổ sung Nghị định 43/2014, , khoản 1 Điều 18a Nghị định số 47/2014/NĐ-CP  điều 65, Điều 66 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, Điều 6, Điều 7, Điều 193 Luật Tố tụng Hành chính 2015:

      • Tuyên hủy quyết định áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả số 4535/QĐ-KPHQ ngày 30/11/2018 và quyết định cưỡng chế buộc thực hiện biện pháp khắc phục hậu quả số 410/QĐ-CCKPHQ ngày 17/01/2019 của Chủ tịch UBND huyện thường tín và các văn bản có liên quan.
      • Buộc chủ tịch UBND huyện thường tín bồi thường thiệt hại đối với những tài sản phá dỡ sai quy định pháp luật cho tôi với số tiền là 1000.000.000 đồng (một tỷ đồng).

              Trên đây là phần trình bày quan điểm mang tính cá nhân của tôi về vụ án, rất mong các bạn độc giả xem xét và đưa ra ý kiến của mình để tôi hoàn thiện được phần quan điểm của tôi một cách tốt nhất. Và cũng mong Nhà nước có chính sách đưa pháp luật đi sâu vào đời sống nhân dân hơn. Luật sư Dương Lê Ước An, Đoàn Luật sư Thành phố Hà Nội.

       

       

    • Nước ta đang hướng tới mục tiêu xây dựng Nhà nước pháp quyền xã hội chủ nghĩa, do vậy trong đời sống xã hội, pháp luật có vai trò đặc biệt quan trọng, vừa là công cụ quản lý Nhà nước hữu hiệu, vừa tạo hành lang pháp lý an toàn, tin cậy, thuận lợi cho sự phát triển kinh tế – xã hội. Nhưng ngày này, sự thấu hiểu pháp luật chưa được sâu sắc dẫn đến sự nhận thức lệch lạc về pháp luật, Qua đây, tôi Luật sư Dương Lê Ước An xin được đưa ra ý kiến của mình về vụ án tranh chấp về tranh chấp về “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” do TAND TP.HCM xét xử. Với việc đưa ra ý kiến dưới đây, tôi chỉ muốn góp phần xây dựng nền tư pháp nước nhà ngày càng mạnh mẽ hơn và đi sâu vào cuộc sống nhân dân.

      TÓM TẮT SỰ VIỆC

      Chiều ngày 01/07, TAND TP.HCM tuyên án vụ tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa nguyên đơn là ông Phan Quý và bà Lê Thị Bích Thủy (Cùng ngụ quận 12) và bị đơn là ông Lê Văn Dư, Lê Sỹ Thắng, Khâu Văn Sĩ (Cùng ngụ quận Gò Vấp).

      Năm 1999, ông Huỳnh Hữu Lợi chuyển nhượng bằng hình thức viết giấy tay cho vợ chồng ông Phan Quý và bà Lê Thị Bích Thủy 3.500 m2 đất thuộc thửa 504, tờ bản đồ số 40, phường 15, quận Gò Vấp.

      Ngày 03/02/2002 vợ chồng ông Quý bán lại cho ông Khâu Văn Sĩ diện tích 500 m2 đất bằng giấy tay.

      Ngày 18/04/2009, vợ chồng ông QUý tiếp tục chuyển nhượng bằng giấy tay cho ông Lê Văn Dư và ông Lê Sỹ Thăng (ông Thắng là cháu ông Dư) mỗi người 87 m2 đất với lời hứa sẽ thực hiện việc tách thửa và đăng bộ phần diện tích đã bán.

      Sau này, giữa ông Dư, ông Thắng và ông Sĩ có chuyển nhượng qua lại cho các phần đất này cho nhau. Tất cả những giao dịch mua bán, chuyển nhượng này đều có lập thành hợp đồng nhưng không công chứng.

      Sau khi mua đất, gia đình các ông đã chuyển về đây sinh sống ổn định, không tranh chấp với ai, tiến hành kê khai tạm trú tạm vắng và được chính quyền địa phương cấp số nhà để quản lý.

      Tháng 06/2017, ông Quý khởi kiện ông Dư, ông Thắng, ông Sĩ ra TAND quận Gò Vấp, yêu cầu tòa tuyên hợp đồng chuyển nhượng đất giữa ông Quý với các ông Dư, Thắng, Sĩ trước đây là vô hiệu.

      Xét xử sơ thẩm, TAND quận Gò Vấp đã tuyên chấp nhận một phần yêu cầu cảu nguyên đơn, tuyên hủy hợp đồng chuyển nhượng đất giữa nguyên đơn với ông Sĩ. Tòa sơ thẩm cũng chấp nhận một phần yêu cầu phản tố của ông Dư, công nhận 2 hợp đồng chuyển nhượng đất giữa nguyên đơn với ông Dư.

      LUẬT SƯ PHÂN TÍCH VỀ MẶT PHÁP LÝ 

           Mấy hôm nay truyền thông dư luận đưa tin rất nhiều về vụ án “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” mà khi tòa tuyên đương sự định nhảy lầu. Vụ án này xét về tình chất pháp lý có nhiều điều để bàn nên tôi có một vài phân tích dưới góc độ pháp lý: Vụ án giữa nguyên đơn là ông Phan Quý và bà Lê Thị Bích Thủy (cùng ngụ quận 12) và bị đơn là ông Lê Văn Dư, Lê Sỹ Thắng, Khâu Văn Sĩ (cùng ngụ quận Gò Vấp). Là vụ án tranh chấp về “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” tức là tranh chấp liên quan đến giao dịch dân sự. Với tranh chấp này thì phải xác định như thế nào về thời hiệu khởi kiện, xác định như thế nào về việc đã hoàn thành giao dịch nhưng vì vi phạm về hình thức, xác định như thế nào về việc buộc hoà giải tại UBND phường xã trước khi tiến hành khởi kiện.

           * Thứ nhất: Về việc xác định thời hiệu khởi kiện 

            Căn cứ quy định tại Điều 517 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015, Điều 2 Nghị quyết số 103/2015/QH13 ngày 25/11/2015 của Quốc hội và căn cứ hướng dẫn tại các khoản 1, 3 và 4 Điều 4 Nghị quyết số 02/2016/NQ-HĐTP ngày 30/06/2016 của Hội đồng THẩm phán TANDTC quy định.

           “4.2 Đối với các giao dịch về dân sự, hôn nhân và gia đình, kinh doanh, thương mại, lao động được xác lập trước ngày 01/01/2017, nhưng từ ngày 01/01/2017 đương sự mới có đơn khởi kiện, đơn yêu cầu gửi đến Tòa án (Tức là từ ngày 01/01/2017 mới phát sinh tranh chấp, yêu cầu) thì Tòa án áp dụng quy định về thời hiệu của Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015 và của Bộ luật dân sự năm 2015 để giải quyết.” 

            * Về thời hiệu khởi kiện
            Căn cứ theo khoản 3 Điều 150 Bộ luật dân sự 2015 quy định về Thời hiệu khởi kiện như sau: 

            “3. Thời hiệu khởi kiện là thời hạn mà chủ thể được quyền khởi kiện để yêu cầu Tòa án giải quyết vụ án dân sự bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp bị xâm phạm; nếu thời hạn đó kết thúc thì mất quyền khởi kiện.”

            Căn cứ theo quy định tại Điều 184 và Điều 185 Bộ luật tố tụng dân sự 2015 về thời hiệu khởi kiện quy định:

             “Điều 184. Thời hiệu khởi kiện, thời hiệu yêu cầu giải quyết việc dân sự
              1. Thời hiệu khởi kiện, thời hiệu yêu cầu giải quyết việc dân sự được thực hiện theo quy định của Bộ luật dân sự.
              2. Tòa án chỉ áp dụng quy định về thời hiệu theo yêu cầu áp dụng thời hiệu của một bên hoặc các bên với điều kiện yêu cầu này phải được đưa ra trước khi Tòa án cấp sơ thẩm ra bản án, quyết định giải quyết vụ việc.
                  Người được hưởng lợi từ việc áp dụng thời hiệu có quyền từ chối áp dụng thời hiệu, trừ trường hợp việc từ chối đó nhằm mục đích trốn tránh thực hiện nghĩa vụ.”

             “Điều 185. Áp dụng quy định của Bộ luật dân sự về thời hiệu
               Các quy định của Bộ luật dân sự về thời hiệu được áp dụng trong tố tụng dân sự.”

             * Về thời hiệu yêu cầu tòa án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu

            – Căn cứ theo Điều 132 Bộ luật dân sự 2015 về Thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu quy định:
             “1. Thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu quy định tại các Điều 125, 126, 127, 128 và 129 của Bộ luật này là 02 năm, kể từ ngày:

             a) Người đại diện của người chưa thành niên, người mất năng lực hành vi dân sự, người có khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi, người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự biết hoặc phải biết người được đại diện tự mình xác lập, thực hiện giao dịch;

              b) Người bị nhầm lẫn, bị lừa dối biết hoặc phải biết giao dịch được xác lập do bị nhầm lẫn, do bị lừa dối;

              c) Người có hành vi đe dọa, cưỡng ép chấm dứt hành vi đe dọa, cưỡng ép;

             d) Người không nhận thức và làm chủ được hành vi của mình xác lập giao dịch;

             đ) Giao dịch dân sự được xác lập trong trường hợp giao dịch dân sự không tuân thủ quy định về hình thức.

            2. Hết thời hiệu quy định tại khoản 1 Điều này mà không có yêu cầu tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu thì giao dịch dân sự có hiệu lực.”
             – Căn cứ điều 129 Bộ luật dân sự 2015

           ” Điều 129. Giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức quy định:

            Giao dịch dân sự vi phạm quy định điều kiện có hiệu lực về hình thức thì vô hiệu, trừ trường hợp sau đây:

             1. Giao dịch dân sự đã được xác lập theo quy định phải bằng văn bản nhưng văn bản không đúng quy định của luật mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó.
             2. Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực.”

                 Như vậy, thời hiệu khởi kiện yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu là 2 năm kể từ ngày giao dịch dân sự được xác lập trong trường hợp giao dịch dân sự không tuân thủ quy định về hình thức. Sau thời hạn 2 năm, không có yêu cầu khởi kiện thì giao dịch có hiệu lực. Trong vụ việc này, Hợp đồng dân sự được các bên ký kết từ năm 2002 và 2009 bởi vậy, theo luật quy định thì đã hết thời hiệu khởi kiện.

              – Căn cứ theo điều 429 Thời hiệu khởi kiện về hợp đồng

             “Thời hiệu khởi kiện để yêu cầu Tòa án giải quyết tranh chấp hợp đồng là 03 năm, kể từ ngày người có quyền yêu cầu biết hoặc phải biết quyền và lợi ích hợp pháp của mình bị xâm phạm.”

              – Căn cứ theo khoản 9 Mục IV văn bản 01/GĐ-TANDTC năm 2016 giải đáp vấn đề về hình sự, tố tụng hình sự, dân sự, tố tụng dân sự do Tòa án nhân dân tối cao ban hành có đoạn:   

              “Đối với tranh chấp liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hợp đồng thuê quyền sử dụng đất và hợp đồng thuê lại quyền sử dụng đất thì áp dụng thời hiệu theo quy định tại Điều 429 BLDS năm 2015.”

              Ví dụ: Tranh chấp về hợp đồng thuê quyền sử dụng đất, tranh chấp về quyền, nghĩa vụ phát sinh từ hợp đồng thuê quyền sử dụng đất thì áp dụng thời hiệu khởi kiện theo quy định tại Điều 429 BLDS năm 2015;”

              Xét vụ án trên, thì đây là tranh chấp có liên quan đến các giao dịch về quyền sử dụng đất, cụ thể là “Tranh chấp về Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất”. Bản chất của tranh chấp trong trường hợp này là tranh chấp về hợp đồng dân sự. Do đó, thời hiệu khởi kiện đối với tranh chấp này về việc tuyên bố “hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất vô hiệu” được áp dụng như đối với thời hiệu khởi kiện đối với các tranh chấp về hợp đồng nói chung.

              Như vậy, vụ án tranh chấp “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” của ông Quý có áp dụng thời hiệu khởi kiện. Đồng nghĩa ông Quý không có quyền khởi kiện yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu do đã hết thời hạn khởi kiện theo quy định của pháp luật.

             Tuy nhiên, tòa án nhân dân thành phố Hồ Chí Minh đã xác định rằng đây là quan hệ Tranh chấp quyền sử dụng đất – Tức là xác định ai là chủ sử dụng đất trong quan hệ này. Việc xác định quan hệ tranh chấp này của tòa án là trái với quy định pháp luật. Bởi lẽ, phải hiểu rõ rằng, đây là tranh chấp đất đai hay tranh chấp liên quan đến đất đai. Để hiểu rõ vấn đề này, tôi xin phân tích như sau:

             Thứ nhất: Tranh chấp xác định ai, chủ thể nào có quyền sử dụng đất. Đây là loại tranh chấp phát sinh trong quá trình sử dụng đất không liên quan đến các giao dịch về đất đai và tranh chấp thừa kế quyền sử dụng đất. Đối với loại tranh chấp này khi tòa án giải quyết phải xác định quyền sử dụng đất thuộc về ai. Theo điều 155 Bộ luật dân sự năm 2015 thì dạng tranh chấp này không áp dụng thời hiệu khởi kiện. Các tranh chấp trong trường hợp này là tranh chấp về ngõ đi, ranh giới, cấp chồng lẫn giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đòi nhà cho ở nhờ….

             Thứ hai: Tranh chấp liên quan đến các giao dịch về quyền sử dụng đất bao gồm: chuyển nhượng quyền sử dụng đất, cho thuê, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất…Đối với các tranh chấp này có thể là yêu cầu thực hiện nghĩa vụ theo hợp đồng, công nhận hiệu lực của hợp đồng, tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu…Bản chất của tranh chấp trong các trường hợp này là tranh chấp về hợp đồng dân sự. Thời hiệu khởi kiện đối với dạng tranh chấp này được áp dụng như đối với thời hiệu khởi kiện đối với các tranh chấp về hợp đồng nói chung.

             Như vậy, trong vụ án này theo tôi Tòa án phải đình chỉ giải quyết vụ án theo điểm e khoản 1 Điều 217 BLTTDS 2015:

            “1. Sau khi thụ lý vụ án thuộc thẩm quyền của mình, Tòa án ra quyết định đình chỉ giải quyết vụ án dân sự trong các trường hợp sau đây: Đương sự có yêu cầu áp dụng thời hiệu trước khi Tòa án cấp sơ thẩm ra bản án, quyết định giải quyết vụ án và thời hiệu khởi kiện đã hết ”.

             * Thứ hai: Vi phạm về hình thức nhưng đã hoàn thành giao dịch

              Giả thiết khác đưa ra rằng: Nếu Tòa không áp dụng thời hiệu nhưng vẫn xử thì có được tuyên giao dịch dân sự này vô hiệu không mặc dù các bên giao kết vi phạm về hình thức hợp đồng. Tôi khẳng định là không được tuyên giao dịch dân sự này vô hiệu. Bởi lẽ, giữa nguyên đơn ông Phan Quý và bà Lê Thị Bích Thủy và bị đơn là ông Lê Văn Dư, Lê Sỹ Thắng, Khâu Văn Sĩ đã thực hiện xong giao dịch, các bên đã hoàn thành việc giao tiền và giao đất. Chiếu theo khoản 2 điều 129 Bộ luật dân sự năm 2015, quy định như sau:

              ” Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực.”
      Trên cơ sở phân tích nêu trên, tôi cho rằng việc tòa án nhân dân thành phố Hồ Chí Mình ra bản án nêu trên không công tâm khách quan, không đúng quy định của pháp luật.

             * Thứ ba: Yêu cầu phải hoà giải trước khi tiến hành khởi kiện

              Nếu toà án xác định đây là tranh chấp quyền sử dụng đất Không áp dụng thời hiệu thì bắt buộc phải hoà giải theo quy định tại điều 202 Luật đất đai 2013 và vụ án chưa đủ điều kiện khởi kiện theo quy định tại điểm b, khoản 1 điều 192 Bộ luật tố tụng dân sự 2015. Thế nhưng vụ án này Ko có việc hoà giải như vậy toà án thụ lý là đã vi phạm nghiêm trọng thủ tục tố tụng.
      Bản thân tôi thấy có nhiều trăn trở về vụ án này nên có một vài phân tích về mặt pháp lý.

              Trên cơ sở phân tích nêu trên, tôi cho rằng việc tòa án nhân dân thành phố Hồ Chí Mình ra bản án nêu trên không công tâm khách quan, không đúng quy định của pháp luật. Trên đây là ý kiến mang tính cá nhân và tôi cũng chỉ mong muốn pháp luật đi sâu vào đời sống xã hội, để không phải ra những tình huống đáng tiếc như này. Luật sư Dương Lê Ước An – Giám đốc Công ty Luật hợp danh Đại An Phát.

       

    •       Giao dịch dân sự là một trong những vấn đề phổ biến và quan trọng trong lĩnh vực dân sự bởi vậy là phương tiện hữu hiệu để thỏa mãn quyền và lợi ích hợp pháp của các chủ thể. Do đó, làm rõ những vấn đề liên quan đến hiệu lực của giao dịch dân sự luôn là nội dung then chốt của giao dịch dân sự, góp phần đảm bảo hiệu quả thực thi của luật, quyền và lợi ích hợp pháp của các bên có liên quan. Qua đây, Luật An Minh Phát chúng tôi xin được cung cấp bài tứ vấn đề điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự theo pháp luật hiện hành.

            Căn cứ điều 116 BLDS 2015 quy định : “Giao dịch dân sự là hợp đồng hoặc hành vi pháp lý đơn phương làm phát sinh, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự”. Từ quy định này, chúng ta thấy giao dịch dân sự được xác định là kết quả của việc làm phát sinh, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của chủ thể trong quan hệ pháp luật dân sự. Giao dịch dân sự là một sự kiện pháp lí đơn phương hoặc đa phương (một bên hoặc nhiều bên ) làm phát sinh hậu quả pháp lí. Tùy từng giao dịch cụ thể mà làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quan hệ pháp luật dân sự. Giao dịch là hành vi có ý thức của chủ thể nhắm đạt được mục đích nhất định, cho nên giao dịch dân sự là hành vi mang tính ý chí của chủ thể tham gia giao dịch, với những mục đích và động cơ nhất định.

            Trong giao dịch dân sự ý chí và sự thể hiện ý chí của chủ thể tham gia giao dịch là vô cùng quan trọng. Ý chí là nguyện vọng, mong muốn chủ quan bên trong của con người mà nội dung của nó được xác định bởi các nhu cầu về sản xuất, tiêu dùng của bản thân họ. Ý chí phải được thể hiện ra bên ngoài dưới một hình thức nhất định để các chủ thể khác có thể biết được ý chí của chủ thể muốn tham gia đã tham gia vào một giao dịch dân sự cụ thể.

            Giao dịch dân sự là căn cứ phổ biến, thông dụng nhất trong các căn cứ làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền và nghĩa vụ dân sự, là phương tiện pháp lí quan trọng nhất trong giao lưu dân sự, trong việc dịch chuyển tài sản và cung ứng dịch vụ nhằm đáp ứng nhu cầu ngày càng tăng của tất cả các thành viên trong xã hội.

            Bên cạnh đó, trong giao dịch dân sự thì pháp luật cũng đặt ra một số những yêu cầu tối thiểu buộc các chủ thể phải tuân thủ theo – đó là các điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự. Chỉ những giao dịch hợp pháp mới làm phát sinh quyền, nghĩa vụ của chủ thể tham gia giao dịch dân sự.

            Căn cứ điều 117 BLHS 2015 quy định

      “Điều 117. Điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự

      1. Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:

      a) Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;

      b) Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;

      c) Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.

      2. Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định.”

         * Các điều kiện có hiệu của giao dịch theo quy định tại Điều 117 trên gồm:

           – Thứ nhất, chủ thể tham gia dao dịch có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập. “Chủ thể” ở đây phải hiểu theo nghĩa rộng, bao gồm các chủ thể của quan hệ pháp luật dân sự: Cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình, tổ hợp tác.

             + Cá nhân: Bản chất của giao dịch dân sự là sự thống nhất giữa ý chí và bày tỏ ý chỉ của chủ thể tham gia giao dịch. Chỉ những người có nưng lực hành vi mới có ý chí riêng và nhận thức được hành vi của họ để có thể tự mình xác lập, thực hiện các quyền, nghĩa vụ phát sinh từ giao dịch dân sự đồng thời phải tự chịu trách nhiệm trong giao dịch dân sự đó. Cho nên, giao dịch dân sự do cá nhân xác lập chỉ có hiệu lực nếu phù hợp với mức độ năng lực hành vi dân sự của cá nhân được quy định từ Điều 16 đến Điều 21 BLDS 2015.

      • Người từ đủ 18 tuổi trở lên có năng lực hành vi dân sự đầy đủ, trừ trường hợp họ bị tòa án án tuyên bố mất năng lực hành vi, tuyên bố hạn chế năng lực hành vi. Người có năng lực hành vi dân sự đầy đủ được toàn quyền xác lập mọi giao dịch dân sự.
      • Người từ đủ 15 đến chưa đủ 18 tuổi được xác lập, thực hiện các giao dịch dân sự , trừ giao dịch dân sự liên quan đến bất động sản, động sản phải đăng ký và giao dịch dân sự khác theo quy định của luật phải được người đại diện theo pháp luật đồng ý,. Ví dụ lập di chúc phải được cha, mẹ hoặc người giám hộ đồng ý.
      • Người từ đủ 6 tuổi đến chưa đủ 15 tuổi có năng lực hành vi dân sự chưa đầy đủ, khi xác lập thực hiện giao dịch dân sự phải có sự đồng ý của người đại diện theo pháp luật trừ những giao dịch nhằm phuc vụ nhu cầu sinh hoạt hàng ngày phù hợp với lứa tuổi.
      • Những người chưa đủ 6 tuổi, người mất năng lực hành vi không được phép xác lập giao dịch dân sự. Mọi giao dịch dân sự của những người này đều do người đại diện theo pháp luật xác lập, thực hiện. 

             + Pháp nhân, hộ gia đình, tổ hợp tác: Các chủ thể này tham gia vào giao dịch dân sự thông qua người đại diện của họ (đại diện theo pháp luật, theo ủy quyền). Người đại diện xác lập, thực hiện giao dịch dân sự nhân danh người được đại diện. Các quyền, nghĩa vụ do người đại diện xác lập làm phát sinh quyền, nghĩa vụ của pháp nhân, hộ gia đình, tổ hợp tác. Tuy nhiên pháp nhân, hộ gia đình, tổ hợp tác chỉ tham gia các giao dịch dân sự phù hợp với chức năng, nhiệm vụ của mình. Người đại diện xác lập giao dịch dân sự làm phát sinh quyền, nghĩa vụ của pháp nhân, hộ gia đình, tổ hợp tác trong phạm vi nhiệm vụ của chủ thể đó được điều lệ hoặc pháp nhân quy định.

          – Thứ hai: Chủ thể tham gia giao dịch hoàn toàn tự nguyện

            Bản chất giao dịch dân sự là sự thống nhất giữa ý chí và bày tổ ý chí, cho nên “tự nguyên” bao gồm các yếu tố cấu thành là tự do ý chí và bày tỏ ý chí. Không có tự do ý chí và bày tổ ý chí không thể có tự nguyện, nếu một trong hai yếu tố này không có hoặc không thống nhất cũng không thể có tự nguyên. Sự tự nguyện của một bên hoặc sự tự nguyện của các bên trong một quan hệ dân sự (hợp đồng) là một trong các nguyên tắc được quy định tại Điều 3 BLDS 2015. Vi phạm sự tự nguyện của chủ thể là vi phạm pháp luật. Vì vậy, giao dịch dân sự thiếu sự tự nguyện không làm phát sinh hậu quả pháp lí. BLDS quy định một số trường hợp giao dịch dân sự xác lập không có sự tự nguyện sẽ bị vô hiệu. Đó là các trường hợp vô hiệu do giả tạo, do nhầm lẫn, do bị lừa dối, bị đe dọa, cưỡng ép; do xác lập tại thời điểm mà không nhận thức và làm chủ được hành vi của mình.

           – Thứ ba: Mục đích và nội dung của giao dịch không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.

            Mục đích của giao dịch dân sự là lợi ích hơp pháp mà các bên mong muốn đạt được khi xác lập giao dịch đó. Nội dung của giao dịch dân sự là tổng hợp các điều khoản mà các bên đã cam kết, thỏa thuận trong giao dịch. Những điều khoản này xác định quyền, nghĩa vụ của các bên phát sinh từ giao dịch. Mục đích và nội dung của giao dịch có quan hệ chặt chẽ với nhau. Con người xác lập, thực hiện giao dịch dân sự luôn nhằm đạt được mục đích nhất định. Muốn đạt được mục đích đó họ phải cam kết, thỏa thuận về nội dung và ngược lại những cam kết, thỏa thuận về nội dung của họ là để đạt được mục đích của giao dịch.

            Ví dụ: Trong hợp đồng mua bán tài sản, mục đích mà các bên hướng tới là quyền sở hữu tài sản. Để đạt được mục đích này họ phải thoả thuận được về nội dung của hợp đồng mua bán bao gồm các điều khoản như đối tượng (vật bán), giá cả, thời hạn, địa điểm, phương thức thực hiện hợp đồng. Sự thoả thuận về các điều khoản đó lại nhằm đạt được mục đích là quyền sở hữu tài sản. Đây là mục đích của giao dịch mà các bên hướng tới. Tuy nhiên trong thực tiễn không phải bao giờ các chủ thể cũng có cùng mục đích. Có những trường hợp người mua muốn được sở hữu tài sản nhưng người bán không có mục đích đó mà vì một mục đích khác, đó là họ bán tài sản để trốn tránh việc kê biên tài sản, người bị kê biên tài sản bán hết tài sản của mình, trường hợp này người bán không phải muốn chuyển quyền sở hữu cho bên mua. Mục đích này là trái luật.

           Để giao dịch dân sự có hiệu lực pháp luật thì mục đích và nội dung của giao dịch không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội. Điều cấm của luật là những quy định không cho phép chủ thể thực hiện những hành vi nhất định. Đạo đức xã hội là những chuẩn mực ứng xử chung giữa người với người trong đời sống xã hội, được cộng đồng thừa nhận và tôn trọng. Chỉ những tài sản được phép giao dịch, những công việc được phép thực hiện không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội mới là đối tượng của giao dịch dân sự. Những giao dịch xác lập nhằm trốn tránh pháp luật hoặc trái đạo đức xã hội là những giao dịch dân sự có mục đích và nội dung không hợp pháp, không làm phát sinh hiệu lực pháp luật của giao dịch dân sự đó.
            Thứ tư: Hình thức giao dịch phù hợp với quy định của luật.
            Hình thức của giao dịch dân sự là phương tiện thể hiện nội dung của giao dịch dân sự. Thông qua phương tiện này bên đối tác cũng như người thứ ba có thể biết được nội dung của giao dịch dân sự đã xác lập. Hình thức của giao dịch dân sự có ý nghĩa đặc biệt quan trọng trong tố tụng dân sự. Nó là chứng cứ xác nhận các quan hệ đã, đang tồn tại giữa các bên, qua đó xác định trách nhiệm dân sự khi có hành vi vi phạm xảy ra.
             Giao dịch dân sự có thể được thể hiện bằng lời nói, bằng văn bản hoặc bằng hành vi cụ thể. Người xác lập giao dịch dân sự có quyền lựa chọn hình thức của giao dịch dân sự đó. Chỉ trong một số trường hợp đặc biệt thì pháp luật mới có yêu cầu về hình thức buộc các chủ thể phải tuân thủ theo (yêu cầu phải lập thành văn bản, phải có chứng nhận, chứng thực, đăng kí, xin phép). Trong trường hợp pháp luật có quy định giao dịch dân sự phải được thể hiện bằng văn bản, phải được công chứng nhà nước chứng nhận, được chứng thực, đăng kí hoặc phải xin phép thì phải tuân theo các quy định đó (Điều 119 BLDS).
               – Hình thức miệng (bằng lời nói): Hình thức miệng được coi là hình thức phổ biến nhất trong xã hội hiện nay mặc dù hình thức này có độ xác thực thấp nhất. Hình thức miệng thường được áp dụng đối với các giao dịch dân sự được thực hiện ngay và chấm dứt ngay sau đó (mua bán trao tay) hoặc giữa các chủ thể có quan hệ mật thiết, tin cậy, giúp đỡ lẫn nhau (bạn bè, người thân cho vay, mượn tài sản…). Nhưng cũng có trường hợp giao dịch dân sự nếu được thể hiện bằng hình thức miệng phải bảo đảm tuân thủ những điều kiện luật định mới có giá trị (di chúc miệng – Điều 629 BLDS 2015).
               – Hình thức văn bản:
               + Văn bản thường: Được áp dụng trong trường hợp các bên tham gia giao dịch dân sự thoả thuận hoặc pháp luật quy định giao dịch dân sự phải thể hiện bằng hình thức văn bản. Nội dung giao dịch dân sự được thể hiện trên văn bản có chữ kí xác nhận của các chủ thể cho nên hình thức này là chứng cứ xác định chủ thể đã tham gia vào một giao dịch dân sự rõ ràng hơn so với trường hợp giao dịch dân sự được thể hiện bằng lời nói.
              + Văn bản có công chứng chứng nhận, uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền chứng thực: Được áp dụng trong những trường hợp pháp luật quy định giao dịch dân sự bắt buộc phải được lập thành văn bản hoặc các bên có thoả thuận phải có chứng nhận, chứng thực, đăng kí hoặc xin phép thì khi xác lập giao dịch các bên phải tuân thủ hình thức, thủ tục đó (mua bán nhà, chuyển quyền sử dụng đất…).
              – Hình thức giao dịch bằng hành vi: Giao dịch dân sự có thể được xác lập thông qua những hành vi nhất định theo quy ước định trước. Ví dụ: Mua nước ngọt bằng máy tự động, chụp ảnh bằng máy tự động, gọi điện thoại tự động… Đây là hình thức giản tiện nhất của giao dịch dân sự. Giao dịch dân sự có thể được xác lập thông qua hình thức này mà không nhất thiết phải có sự hiện diện đồng thời của tất cả các bên tại nơi giao kết. Hình thức này càng ngày càng trở nên phổ biến, nhất là tại những quốc gia có nền công nghiệp tự động hoá phát triển.
              Bộ luật Dân sự năm 2015 đã có cách tiếp cận rất mới, nhằm bảo vệ tốt hơn quyền công dân, tạo điều kiện thuận lợi, thông thoáng hơn, ổn định hơn trong giao lưu dân sự, thúc đẩy sự phát triển của quan hệ sản xuất, kinh doanh trong nền kinh tế thị trường; hạn chế sự can thiệp của cơ quan công quyền vào quan hệ dân sự; bảo đảm sự ổn định của giao dịch dân sự, các quan hệ liên quan và hạn chế sự không thiện chí của các bên trong giao dịch dân sự.

              Trên đây là bài viết tư vấn của công ty Luật An Minh Phát chúng tôi, nếu quý khách có nhu cầu gì thì liên hệ đến tổng đài của công ty để được giải đáp chi tiết. Xin chân thành cảm ơn !

    • Trong quá trình tư vấn về thành lập doanh nghiệp, Chúng tôi thấy rằng, nhiều khách hàng còn băn khoăn về việc nên thành lập doanh nghiệp hay đăng ký hộ kinh doanh. Vì vậy nhằm giúp khách hàng dễ dàng đưa ra quyết định nên lựa chọn loại hình kinh doanh nào cho phù hợp với khả năng và nhu cầu của bản thân. Trong bài viết này chúng tôi sẽ  phân tích ưu, nhược điểm của hai loại hình kinh doanh này như sau:

      So sánh

      Hộ kinh doanh   Doanh nghiệp

      (Loại hình Công ty TNHH, Công ty Cổ phần)

      Ưu điểm –   Phù hợp với những cá nhân hoặc nhóm cá nhân muốn khởi nghiệp, kinh doanh với quy mô nhỏ lẻ, không yêu cầu về cơ cấu tổ chức quản trị rõ ràng, không có kế hoạch mở rộng quy mô trong tương lai

      –   Chế độ kế toán gọn nhẹ, dễ khai báo, có thể đăng ký phương pháp thuế khoán – chỉ phải kê khai và nộp thuế một lần hàng năm.

      –   Thủ tục, chi phí thành lập và vận hành đơn giản, tiết kiệm.

          –   Có tư cách pháp nhân để tách biệt tài sản của Công ty và tài sản của nhà đầu tư (nhà đầu tư không phải trả nợ thay Công ty khi Công ty thua lỗ).

      –   Việc sản xuất kinh doanh bài bản, quy củ. Có cơ cấu tổ chức và hoạt động cụ thể. Có tên riêng, có tài sản, có trụ sở giao dịch.

      –   Không giới hạn số lượng lao động được quyền sử dụng trực tiếp (thông qua Hợp đồng lao động)

      –   Không giới hạn quy mô, vốn và địa điểm kinh doanh (được thành lập các đơn vị phụ thuộc)

      Nhược điểm –   Không có tư cách pháp nhân, nhà đầu tư phải dùng tài sản của mình để trả nợ nếu Hộ kinh doanh thua lỗ. Chịu trách nhiệm bằng toàn bộ tài sản của mình với hoạt động kinh doanh.

      –   Tính chất hoạt động manh mún, nhỏ lẻ.

      –   Không có quy định của pháp luật điều chỉnh chặt chẽ, cụ thể về cơ cấu tổ chức, hoạt động, về quyền và nghĩa của các nhà đầu tư.

      –   Chỉ được sử dụng dưới 10 lao động trực tiếp.

      –   Chỉ được đăng ký kinh doanh tại 1 địa điểm, không thể mở thêm chi nhánh, địa điểm kinh doanh tại địa chỉ khác.

      –   Mỗi cá nhân chỉ được đứng tên đại diện thành lập một hộ kinh doanh.

      –   Nếu muốn mở rộng hoạt động kinh doanh, sử dụng trên 10 lao động, thì phải chuyển đổi hình thức kinh doanh sang thành lập công ty được điều chỉnh theo luật doanh nghiệp.

         –   Chế độ thuế, kế toán phức tạp và mức thuế thu nhập doanh nghiệp cao (thường là 25% lợi nhuận)

      –   Thường phải đáp ứng các điều kiện lao động, về bảo hiểm xã hội cho người lao động chặt chẽ và đầy đủ hơn so với loại hình Hộ kinh doanh.

      –   Chi phí thành lập, vận hành tốn kém

      –   Chịu sự quản lý chặt chẽ của pháp luật.

      Từ bảng so sánh trên, ta có thể thấy rằng ưu điểm của Hộ kinh doanh lại chính là nhược điểm của Doanh nghiệp và ngược lại. Đây cũng chính là lý do tại sao cho đến giờ vẫn tồn tại song song hai mô hình kinh doanh này mặc dù pháp luật về doanh nghiệp đã sửa đổi, bổ sung qua nhiều thời kỳ.

      Khách hàng nên cân nhắc các nhu cầu hoạt động kinh doanh của mình để lựa chọn việc thành lập Doanh nghiệp hay thành lập Hộ kinh doanh. Tuy nhiên, chúng tôi đánh giá để việc hoạt động sản xuất kinh doanh được bài bản, và dễ phát triển hơn thì việc thành lập Doanh nghiệp là phương án nên lựa chọn.

      Để được tư vấn và hỗ trợ tận tình nhất quý khách hàng xin vui lòng liên hệ:

      CÔNG TY LUẬT AN MINH PHÁT

      Địa chỉ: Phòng 12A – Chung cư viện Chiến lược Bộ Công An, đường Nguyễn Chánh, quận Cầu Giấy, Hà Nội.

      Điện thoại: 024.39.184.888/0973.509.636/0989.422.798

    Giới thiệu Về chúng tôi

    Lĩnh vực hành nghề

    Các dịch vụ luật An Minh Phát cung cấp

  • Liên hệ với chúng tôi

    Để được tư vấn tốt nhất






    © 2017 AMPLAW - Bản quyền thuộc về Luật An Minh Phát | Nghiêm cấm tái bản khi chưa được sự đồng ý bằng văn bản!