Hotline: 0989 422 798

  • Legal for sustainable development
    Điểm tựa pháp lý cho sự phát triển vững bền

  • Góc tư vấn

    QUY ĐỊNH VỀ ĐẤT THƯƠNG MẠI DỊCH VỤ

    daianlaw@adm

    Tháng Ba 18

    Theo đó, tại buổi làm việc với đoàn công tác của UBND Bình Thuận ngày 9-3, Đại diện Tập đoàn Novaland kiến nghị xin chuyển đổi một phần dự án Novaworld Phan Thiết từ đất dịch vụ sang đất ở lâu dài cùng nhiều vướng mắc khác. Ông Bùi Xuân Huy – tổng giám đốc Tập đoàn Novaland cho biết dự án Novaworld Phan Thiết được UBND Bình Thuận cấp giấy chứng nhận đầu tư lần đầu từ tháng 7-2008. Tuy nhiên, dự án đã trải qua khoảng 11 năm thực hiện đền bù, giải tỏa mặt bằng nên đã “thu hẹp” vòng đời (vòng đời dự án 50 năm). Vì vậy, chủ đầu tư kiến nghị địa phương xem xét điều chỉnh thời gian hoạt động của dự án tương ứng với thời gian chậm bồi thường, giải phóng mặt bằng để đảm bảo hiệu quả. Trong số các kiến nghị đến địa phương, chủ đầu tư xin được chấp nhận cho lập thủ tục điều chỉnh mục tiêu, quy hoạch dự án theo hướng chuyển một phần diện tích sang đất ở lâu dài.

    1/ Quy định hiện tại có cơ chế chuyển đất thương mại dịch vụ trong dự án nghỉ dưỡng thành đất ở không?

    2/ Nếu có thì quy trình thế nào?

    3/ Nếu không có cơ chế chuyển đất thương mại dịch vụ trong dự án nghỉ dưỡng thành đất ở thì việc giải quyết dựa trên yếu tố nào?

     4/ Những vấn đề phát sinh có thể xảy ra nếu lấy việc giải quyết này làm tiền lệ?

    5/ Việc chuyển đổi này có được xem là thay đổi mục tiêu dự án hay không? Có phải thay đổi chủ trương hay quyết định đầu tư dự án hay không ạ?

    Trả lời

    1/ Quy định hiện tại có cơ chế chuyển đất thương mại dịch vụ trong dự án nghỉ dưỡng thành đất ở không?

              Theo Điểm đ Khoản 2 Điều 10 Luật đất đai năm 2013 đã quy định đất thương mại dịch vụ thuộc nhóm đất phi nông nghiệp.

              Trong đó tại Điểm e Khoản 1 Điều 57 về chuyển mục đích sử dụng đất có quy định như sau: “Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở ”. Như vậy với trường hợp trên,thì đất thương mại dịch vụ trong dự án có thể được phép chuyển sang đất ở lâu dài.

    (Luật sư Dương Lê Ước An phân tích nội dung câu hỏi)

    2/ Nếu có thì quy trình thế nào?

              Trước tiên là về thẩm quyền chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức thì do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thực hiện.

    Bước 1: Xác định việc chuyển mục đích phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất

    Như đã nói ở trên, đất thương mại, dịch vụ là một loại đất thuộc nhóm đất phi nông nghiệp nên trường hợp chuyển mục đich sử dụng đất từ đất thương mại dịch vụ sang đất ở sẽ thuộc trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan có thẩm quyền. Cụ thể được quy định tại điểm e khoản 1 Điều 57 Luật Đất đai năm 2013.

    Việc chuyển mục đích sử dụng đất phải dựa vào hai căn cứ được quy định tại Điều 52 Luật Đất đai năm 2013:

    – Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

    – Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất.

    Như vậy với quy định trên thì để thực hiện việc chuyển mục đích sử dụng đất từ đất thương mại dịch vụ sang đất ở, thì việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất phải phù hợp với quy hoạch tổng thể, phù hợp với kế hoạch sử dụng đất của địa phương. Hơn nữa, việc chuyển đổi từ đất thương mai dịch vụ sang đất ở lâu năm sẽ làm giá trị đất có sự thay đổi, vì vậy cần phải tiến hành đấu giá đất lại. Cho nên để chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất thương mại dịch vụ sang đất ở lâu năm cần đảm bảo hai điều kiện trên.

    Bước 2. Chuẩn bị hồ sơ đăng ký chuyển mục đích

    Hồ sơ cần chuẩn bị để đăng ký chuyển mục đích sử dụng đất (khi đã xác định phù hợp với quy hoạch sử dụng đất) bao gồm:

    – Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất;

    – Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

    – Biên bản xác minh thực địa;

    – Bản sao bản thuyết minh dự án đầu tư đối với dự án không phải trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt, dự án không phải cấp giấy chứng nhận đầu tư; bản sao báo cáo kinh tế – kỹ thuật của tổ chức sử dụng đất đối với trường hợp không phải lập dự án đầu tư xây dựng công trình; văn bản thẩm định nhu cầu sử dụng đất; thẩm định điều kiện cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đã lập khi cấp giấy chứng nhận đầu tư hoặc thẩm định dự án đầu tư hoặc xét duyệt dự án đối với dự án phải trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt, phải cấp giấy chứng nhận đầu tư;

    – Văn bản thẩm định nhu cầu sử dụng đất, thẩm định điều kiện cho phép chuyển mục đích sử dụng đất quy định tại đối với dự án không phải trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt, không phải cấp giấy chứng nhận đầu tư và trường hợp không phải lập dự án đầu tư xây dựng công trình;

    – Trích lục bản đồ địa chính thửa đất hoặc trích đo địa chính thửa đất;

    – Tờ trình kèm theo dự thảo quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất;

    – Tờ khai lệ phí trước bạ nhà, đất;

    – Tờ khai tiền sử dụng đất;

    – Giấy tờ pháp lý của chủ thể sử dụng đất.

    Bước 3. Nộp hồ sơ

    Người có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ trên đến cơ quan có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

    Trong thời hạn 03 ngày làm việc nếu có thiếu văn bản, giấy tờ gì sẽ được thông báo bổ sung.

    Bước 4. Thực hiện nghĩa vụ tài chính

    Sau khi người có quyền sử dụng đất nộp xong hồ sơ chuyển mục đích sử dụng đất trên, người sử dụng đất cần thực hiện các công việc sau:

    – Phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định (theo thông báo nộp tiền).

    – Nhận thông báo số tiền phải nộp, nộp tại cơ quan thuế và giữ chứng từ (biên lai) để xuất trình theo yêu cầu.

    Bước 5. Trả kết quả

    Bộ phận tiếp nhận trả kết quả sau quá trình xử lý, thời gian xử lý hồ sơ cụ thể:

    + Không quá 15 ngày làm việc (không kể thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất)

    + Không quá 25 ngày làm việc đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn.

    3/ Nếu không có cơ chế chuyển đất thương mại dịch vụ trong dự án nghỉ dưỡng thành đất ở thì việc giải quyết dựa trên yếu tố nào?Những vấn đề phát sinh có thể xảy ra nếu lấy việc giải quyết này làm tiền lệ?

              Trên thực tế, có không ít những công ty, doanh nghiệp hay các tập đoàn lớn thường có xu hướng thay đổi mục đích sử dụng đất giữa chừng theo hướng có lợi cho họ. Và trong trường hợp trên thì Tập đoàn Novaland cũng không ngoại lệ. Vấn đề cốt lõi và dễ nhận thấy nhất của việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất thương mại dịch vụ sang đất ở đó là quyền năng và giá trị đất sẽ có sự thay đổi lớn, kéo theo đó là lãi ròng của tập đoàn sẽ cao lên gấp nhiều lần so với dự tính ban đầu. Vì vậy, chắc chắn vấn đề cần đặt ra đó là phải xây dựng loại quy hoạch tổng thể và thực hiện lại việc đấu giá đất.

    Về phía người dân, chỉ nói tới việc đền bù và giải phóng mặt bằng theo kế hoạch ban đầu nhưng cũng đã mất 11 năm, còn nếu ngay từ đầu nếu Tập đoàn Novaland có mục đích biến nó trở thành đất ở trong dự án thì việc đền bù và giải phóng mặt bằng chắc sẽ không thể dừng lại 11 năm và giá trị đền bù cũng sẽ không dừng lại ở mức giá thấp (theo quy định về đền bù đề giải phóng mặt bằng phục vụ mục đích thương mại, dịch vụ) như vậy, thậm trí là liệu người dân có chấp nhân việc thu hồi đất như vậy hay không ?. Và đương nhiên, việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất như trên của Tập đoàn Novaland sẽ vấp phải nhiều tranh chấp, bức xúc từ phía người dân hay dự luận. Bởi họ hoàn toàn có thể nghĩ và cho rằng việc chuyển đổi như vậy của tập đoàn cũng như sự chấp thuận của các cơ quancó thẩm quyền liên quan đang thông đồng với nhau với mục đích cuối cùng là chia trác lợi nhuận, và người bị thiệt thòi cuối cùng thì vẫn là người dân.

    Tựu chung lại thì đó vẫn là câu chuyện xoay quanh về vấn đề lợi nhuận trong đầu tư kinh doanh. Tuy nhiên, nếu việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất như trên được chấp thuận sẽ tạo ra tiền đề vô cùng xấu, nó như một bước đệm hay một phương thức gián tiếp để các công ty tập đoàn, doanh nghiệp dựa đó để tìm kiếm lợi nhuận. Việc làm như vậy không chỉ ảnh hưởng chung đến kế hoạch, quy hoạch, chiến lược xây dựng phát triển kinh tế địa phương mà nó còn được vận hành như một phương thức đổi lốt để đánh lừa, để giảm mức tiền đền bù, thiệt hại đến thấp nhất, gây ảnh hưởng đến quyền lợi vốn có của người dân. Bên cạnh đó, nếu việc chuyển đổi đất như trên được chấp thuận từ phía cơ quan nhà nước thì uy tín cũng như niềm tin của người dân với nhà nước cũng sẽ bị ảnh hưởng không nhỏ, bởi suy cho cùng thì nhà nước cũng chỉ là chủ thể do người dân lập nên, thay họ đưa ra những quyết định để phục vụ cho lợi ích của nhân dân.

    5/ Việc chuyển đổi này có được xem là thay đổi mục tiêu dự án hay không? Có phải thay đổi chủ trương hay quyết định đầu tư dự án hay không ạ?

              Việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất của tập đoàn Novaland từ đất thương mại dịch vụ sang đất nông nghiệp thì đương nhiên mục tiêu của dự án cũng sẽ bị thay đổi, hoặc cũng có thể ngay từ đầu một trong những mục tiêu của họ đã là xây dựng dự án cho đất ở nhưng họ phải đợi đến một thời điểm nhất định thì mới chuyển sang được loại đất này. Xu hướng chung nếu khi chuyển được sang đất ở thì đương nhiên họ sẽ tìm kiếm mục tiêu mới để hiệu suất lợi luận cao nhất có thể bởi đất ở là loại đất trao cho chủ thể quyền năng và giá trị sử dụng lớn nhất, nên đương nhiên nếu Tập đoàn Novaland chuyển được sang loại đất này thì mục tiêu của dự án sẽ thay đổi.

               Mặt khác thì do việc chuyển đổi như vậy chỉ là một phần trong chủ trương đầu tư vào mục tiêu phát triển thương mại dịch vụ nên chủ trương và quyết định đầu tư của dự án cũng sẽ không bị ảnh hưởng nhiều, nếu có sự thay đổi hay anh hưởng thì cũng chỉ liên quan đến nguồn vốn để đầu tư.

    Trân trọng!

    Bình luận

    © 2017 AMPLAW - Bản quyền thuộc về Luật An Minh Phát | Nghiêm cấm tái bản khi chưa được sự đồng ý bằng văn bản!