Hotline: 0989 422 798

  • Legal for sustainable development
    Điểm tựa pháp lý cho sự phát triển vững bền

  • Dịch vụ

    Vụ đương sự nhảy lầu: Luật sư phân tích về mặt pháp lý

    Đinh Thành Long

    Tháng Bảy 6

    Nước ta đang hướng tới mục tiêu xây dựng Nhà nước pháp quyền xã hội chủ nghĩa, do vậy trong đời sống xã hội, pháp luật có vai trò đặc biệt quan trọng, vừa là công cụ quản lý Nhà nước hữu hiệu, vừa tạo hành lang pháp lý an toàn, tin cậy, thuận lợi cho sự phát triển kinh tế – xã hội. Nhưng ngày này, sự thấu hiểu pháp luật chưa được sâu sắc dẫn đến sự nhận thức lệch lạc về pháp luật, Qua đây, tôi Luật sư Dương Lê Ước An xin được đưa ra ý kiến của mình về vụ án tranh chấp về tranh chấp về “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” do TAND TP.HCM xét xử. Với việc đưa ra ý kiến dưới đây, tôi chỉ muốn góp phần xây dựng nền tư pháp nước nhà ngày càng mạnh mẽ hơn và đi sâu vào cuộc sống nhân dân.

    TÓM TẮT SỰ VIỆC

    Chiều ngày 01/07, TAND TP.HCM tuyên án vụ tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa nguyên đơn là ông Phan Quý và bà Lê Thị Bích Thủy (Cùng ngụ quận 12) và bị đơn là ông Lê Văn Dư, Lê Sỹ Thắng, Khâu Văn Sĩ (Cùng ngụ quận Gò Vấp).

    Năm 1999, ông Huỳnh Hữu Lợi chuyển nhượng bằng hình thức viết giấy tay cho vợ chồng ông Phan Quý và bà Lê Thị Bích Thủy 3.500 m2 đất thuộc thửa 504, tờ bản đồ số 40, phường 15, quận Gò Vấp.

    Ngày 03/02/2002 vợ chồng ông Quý bán lại cho ông Khâu Văn Sĩ diện tích 500 m2 đất bằng giấy tay.

    Ngày 18/04/2009, vợ chồng ông QUý tiếp tục chuyển nhượng bằng giấy tay cho ông Lê Văn Dư và ông Lê Sỹ Thăng (ông Thắng là cháu ông Dư) mỗi người 87 m2 đất với lời hứa sẽ thực hiện việc tách thửa và đăng bộ phần diện tích đã bán.

    Sau này, giữa ông Dư, ông Thắng và ông Sĩ có chuyển nhượng qua lại cho các phần đất này cho nhau. Tất cả những giao dịch mua bán, chuyển nhượng này đều có lập thành hợp đồng nhưng không công chứng.

    Sau khi mua đất, gia đình các ông đã chuyển về đây sinh sống ổn định, không tranh chấp với ai, tiến hành kê khai tạm trú tạm vắng và được chính quyền địa phương cấp số nhà để quản lý.

    Tháng 06/2017, ông Quý khởi kiện ông Dư, ông Thắng, ông Sĩ ra TAND quận Gò Vấp, yêu cầu tòa tuyên hợp đồng chuyển nhượng đất giữa ông Quý với các ông Dư, Thắng, Sĩ trước đây là vô hiệu.

    Xét xử sơ thẩm, TAND quận Gò Vấp đã tuyên chấp nhận một phần yêu cầu cảu nguyên đơn, tuyên hủy hợp đồng chuyển nhượng đất giữa nguyên đơn với ông Sĩ. Tòa sơ thẩm cũng chấp nhận một phần yêu cầu phản tố của ông Dư, công nhận 2 hợp đồng chuyển nhượng đất giữa nguyên đơn với ông Dư.

    LUẬT SƯ PHÂN TÍCH VỀ MẶT PHÁP LÝ 

         Mấy hôm nay truyền thông dư luận đưa tin rất nhiều về vụ án “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” mà khi tòa tuyên đương sự định nhảy lầu. Vụ án này xét về tình chất pháp lý có nhiều điều để bàn nên tôi có một vài phân tích dưới góc độ pháp lý: Vụ án giữa nguyên đơn là ông Phan Quý và bà Lê Thị Bích Thủy (cùng ngụ quận 12) và bị đơn là ông Lê Văn Dư, Lê Sỹ Thắng, Khâu Văn Sĩ (cùng ngụ quận Gò Vấp). Là vụ án tranh chấp về “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” tức là tranh chấp liên quan đến giao dịch dân sự. Với tranh chấp này thì phải xác định như thế nào về thời hiệu khởi kiện, xác định như thế nào về việc đã hoàn thành giao dịch nhưng vì vi phạm về hình thức, xác định như thế nào về việc buộc hoà giải tại UBND phường xã trước khi tiến hành khởi kiện.

         * Thứ nhất: Về việc xác định thời hiệu khởi kiện 

          Căn cứ quy định tại Điều 517 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015, Điều 2 Nghị quyết số 103/2015/QH13 ngày 25/11/2015 của Quốc hội và căn cứ hướng dẫn tại các khoản 1, 3 và 4 Điều 4 Nghị quyết số 02/2016/NQ-HĐTP ngày 30/06/2016 của Hội đồng THẩm phán TANDTC quy định.

         “4.2 Đối với các giao dịch về dân sự, hôn nhân và gia đình, kinh doanh, thương mại, lao động được xác lập trước ngày 01/01/2017, nhưng từ ngày 01/01/2017 đương sự mới có đơn khởi kiện, đơn yêu cầu gửi đến Tòa án (Tức là từ ngày 01/01/2017 mới phát sinh tranh chấp, yêu cầu) thì Tòa án áp dụng quy định về thời hiệu của Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015 và của Bộ luật dân sự năm 2015 để giải quyết.” 

          * Về thời hiệu khởi kiện
          Căn cứ theo khoản 3 Điều 150 Bộ luật dân sự 2015 quy định về Thời hiệu khởi kiện như sau: 

          “3. Thời hiệu khởi kiện là thời hạn mà chủ thể được quyền khởi kiện để yêu cầu Tòa án giải quyết vụ án dân sự bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp bị xâm phạm; nếu thời hạn đó kết thúc thì mất quyền khởi kiện.”

          Căn cứ theo quy định tại Điều 184 và Điều 185 Bộ luật tố tụng dân sự 2015 về thời hiệu khởi kiện quy định:

           “Điều 184. Thời hiệu khởi kiện, thời hiệu yêu cầu giải quyết việc dân sự
            1. Thời hiệu khởi kiện, thời hiệu yêu cầu giải quyết việc dân sự được thực hiện theo quy định của Bộ luật dân sự.
            2. Tòa án chỉ áp dụng quy định về thời hiệu theo yêu cầu áp dụng thời hiệu của một bên hoặc các bên với điều kiện yêu cầu này phải được đưa ra trước khi Tòa án cấp sơ thẩm ra bản án, quyết định giải quyết vụ việc.
                Người được hưởng lợi từ việc áp dụng thời hiệu có quyền từ chối áp dụng thời hiệu, trừ trường hợp việc từ chối đó nhằm mục đích trốn tránh thực hiện nghĩa vụ.”

           “Điều 185. Áp dụng quy định của Bộ luật dân sự về thời hiệu
             Các quy định của Bộ luật dân sự về thời hiệu được áp dụng trong tố tụng dân sự.”

           * Về thời hiệu yêu cầu tòa án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu

          – Căn cứ theo Điều 132 Bộ luật dân sự 2015 về Thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu quy định:
           “1. Thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu quy định tại các Điều 125, 126, 127, 128 và 129 của Bộ luật này là 02 năm, kể từ ngày:

           a) Người đại diện của người chưa thành niên, người mất năng lực hành vi dân sự, người có khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi, người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự biết hoặc phải biết người được đại diện tự mình xác lập, thực hiện giao dịch;

            b) Người bị nhầm lẫn, bị lừa dối biết hoặc phải biết giao dịch được xác lập do bị nhầm lẫn, do bị lừa dối;

            c) Người có hành vi đe dọa, cưỡng ép chấm dứt hành vi đe dọa, cưỡng ép;

           d) Người không nhận thức và làm chủ được hành vi của mình xác lập giao dịch;

           đ) Giao dịch dân sự được xác lập trong trường hợp giao dịch dân sự không tuân thủ quy định về hình thức.

          2. Hết thời hiệu quy định tại khoản 1 Điều này mà không có yêu cầu tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu thì giao dịch dân sự có hiệu lực.”
           – Căn cứ điều 129 Bộ luật dân sự 2015

         ” Điều 129. Giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức quy định:

          Giao dịch dân sự vi phạm quy định điều kiện có hiệu lực về hình thức thì vô hiệu, trừ trường hợp sau đây:

           1. Giao dịch dân sự đã được xác lập theo quy định phải bằng văn bản nhưng văn bản không đúng quy định của luật mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó.
           2. Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực.”

               Như vậy, thời hiệu khởi kiện yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu là 2 năm kể từ ngày giao dịch dân sự được xác lập trong trường hợp giao dịch dân sự không tuân thủ quy định về hình thức. Sau thời hạn 2 năm, không có yêu cầu khởi kiện thì giao dịch có hiệu lực. Trong vụ việc này, Hợp đồng dân sự được các bên ký kết từ năm 2002 và 2009 bởi vậy, theo luật quy định thì đã hết thời hiệu khởi kiện.

            – Căn cứ theo điều 429 Thời hiệu khởi kiện về hợp đồng

           “Thời hiệu khởi kiện để yêu cầu Tòa án giải quyết tranh chấp hợp đồng là 03 năm, kể từ ngày người có quyền yêu cầu biết hoặc phải biết quyền và lợi ích hợp pháp của mình bị xâm phạm.”

            – Căn cứ theo khoản 9 Mục IV văn bản 01/GĐ-TANDTC năm 2016 giải đáp vấn đề về hình sự, tố tụng hình sự, dân sự, tố tụng dân sự do Tòa án nhân dân tối cao ban hành có đoạn:   

            “Đối với tranh chấp liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hợp đồng thuê quyền sử dụng đất và hợp đồng thuê lại quyền sử dụng đất thì áp dụng thời hiệu theo quy định tại Điều 429 BLDS năm 2015.”

            Ví dụ: Tranh chấp về hợp đồng thuê quyền sử dụng đất, tranh chấp về quyền, nghĩa vụ phát sinh từ hợp đồng thuê quyền sử dụng đất thì áp dụng thời hiệu khởi kiện theo quy định tại Điều 429 BLDS năm 2015;”

            Xét vụ án trên, thì đây là tranh chấp có liên quan đến các giao dịch về quyền sử dụng đất, cụ thể là “Tranh chấp về Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất”. Bản chất của tranh chấp trong trường hợp này là tranh chấp về hợp đồng dân sự. Do đó, thời hiệu khởi kiện đối với tranh chấp này về việc tuyên bố “hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất vô hiệu” được áp dụng như đối với thời hiệu khởi kiện đối với các tranh chấp về hợp đồng nói chung.

            Như vậy, vụ án tranh chấp “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” của ông Quý có áp dụng thời hiệu khởi kiện. Đồng nghĩa ông Quý không có quyền khởi kiện yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu do đã hết thời hạn khởi kiện theo quy định của pháp luật.

           Tuy nhiên, tòa án nhân dân thành phố Hồ Chí Minh đã xác định rằng đây là quan hệ Tranh chấp quyền sử dụng đất – Tức là xác định ai là chủ sử dụng đất trong quan hệ này. Việc xác định quan hệ tranh chấp này của tòa án là trái với quy định pháp luật. Bởi lẽ, phải hiểu rõ rằng, đây là tranh chấp đất đai hay tranh chấp liên quan đến đất đai. Để hiểu rõ vấn đề này, tôi xin phân tích như sau:

           Thứ nhất: Tranh chấp xác định ai, chủ thể nào có quyền sử dụng đất. Đây là loại tranh chấp phát sinh trong quá trình sử dụng đất không liên quan đến các giao dịch về đất đai và tranh chấp thừa kế quyền sử dụng đất. Đối với loại tranh chấp này khi tòa án giải quyết phải xác định quyền sử dụng đất thuộc về ai. Theo điều 155 Bộ luật dân sự năm 2015 thì dạng tranh chấp này không áp dụng thời hiệu khởi kiện. Các tranh chấp trong trường hợp này là tranh chấp về ngõ đi, ranh giới, cấp chồng lẫn giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đòi nhà cho ở nhờ….

           Thứ hai: Tranh chấp liên quan đến các giao dịch về quyền sử dụng đất bao gồm: chuyển nhượng quyền sử dụng đất, cho thuê, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất…Đối với các tranh chấp này có thể là yêu cầu thực hiện nghĩa vụ theo hợp đồng, công nhận hiệu lực của hợp đồng, tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu…Bản chất của tranh chấp trong các trường hợp này là tranh chấp về hợp đồng dân sự. Thời hiệu khởi kiện đối với dạng tranh chấp này được áp dụng như đối với thời hiệu khởi kiện đối với các tranh chấp về hợp đồng nói chung.

           Như vậy, trong vụ án này theo tôi Tòa án phải đình chỉ giải quyết vụ án theo điểm e khoản 1 Điều 217 BLTTDS 2015:

          “1. Sau khi thụ lý vụ án thuộc thẩm quyền của mình, Tòa án ra quyết định đình chỉ giải quyết vụ án dân sự trong các trường hợp sau đây: Đương sự có yêu cầu áp dụng thời hiệu trước khi Tòa án cấp sơ thẩm ra bản án, quyết định giải quyết vụ án và thời hiệu khởi kiện đã hết ”.

           * Thứ hai: Vi phạm về hình thức nhưng đã hoàn thành giao dịch

            Giả thiết khác đưa ra rằng: Nếu Tòa không áp dụng thời hiệu nhưng vẫn xử thì có được tuyên giao dịch dân sự này vô hiệu không mặc dù các bên giao kết vi phạm về hình thức hợp đồng. Tôi khẳng định là không được tuyên giao dịch dân sự này vô hiệu. Bởi lẽ, giữa nguyên đơn ông Phan Quý và bà Lê Thị Bích Thủy và bị đơn là ông Lê Văn Dư, Lê Sỹ Thắng, Khâu Văn Sĩ đã thực hiện xong giao dịch, các bên đã hoàn thành việc giao tiền và giao đất. Chiếu theo khoản 2 điều 129 Bộ luật dân sự năm 2015, quy định như sau:

            ” Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực.”
    Trên cơ sở phân tích nêu trên, tôi cho rằng việc tòa án nhân dân thành phố Hồ Chí Mình ra bản án nêu trên không công tâm khách quan, không đúng quy định của pháp luật.

           * Thứ ba: Yêu cầu phải hoà giải trước khi tiến hành khởi kiện

            Nếu toà án xác định đây là tranh chấp quyền sử dụng đất Không áp dụng thời hiệu thì bắt buộc phải hoà giải theo quy định tại điều 202 Luật đất đai 2013 và vụ án chưa đủ điều kiện khởi kiện theo quy định tại điểm b, khoản 1 điều 192 Bộ luật tố tụng dân sự 2015. Thế nhưng vụ án này Ko có việc hoà giải như vậy toà án thụ lý là đã vi phạm nghiêm trọng thủ tục tố tụng.
    Bản thân tôi thấy có nhiều trăn trở về vụ án này nên có một vài phân tích về mặt pháp lý.

            Trên cơ sở phân tích nêu trên, tôi cho rằng việc tòa án nhân dân thành phố Hồ Chí Mình ra bản án nêu trên không công tâm khách quan, không đúng quy định của pháp luật. Trên đây là ý kiến mang tính cá nhân và tôi cũng chỉ mong muốn pháp luật đi sâu vào đời sống xã hội, để không phải ra những tình huống đáng tiếc như này. Luật sư Dương Lê Ước An – Giám đốc Công ty Luật hợp danh Đại An Phát.

     

    Bình luận

    © 2017 AMPLAW - Bản quyền thuộc về Luật An Minh Phát | Nghiêm cấm tái bản khi chưa được sự đồng ý bằng văn bản!